서울 사무실 구하기 어렵네…공실률 13년 만에 최저

[이데일리 문승관 기자] 서울의 오피스 임대시장 공실률이 지난 2009년 이후 13년 만에 최저치를 기록했다. 지난 2년여간 코로나19로 타격을 받았던 서울 시내 주요 상권이 빠른 회복세를 보이면서 서울 주요 지역 오피스의 임대도 빠르게 이뤄지고 있다. 특히 강남(GBD) 오피스 포화에 임대료 상승까지 겹치면서 강남에 빈 오피스를 찾지 못한 기업이 시청·종로·광화문 등 도심권역(CBD)과 여의도·마포권역(YBD)으로 눈을 돌리면서 서울 전체 오피스 공실률 하락을 이끌고 있다. 이 가운데 대형 고급 오피스 공실률은 더 낮아지면서 임대 구하기가 ‘하늘의 별 따기’로 전락하자 임대료도 함께 상승하고 있다.

서울 광화문과 남산 일대 전경(사진=이데일리DB)

글로벌 부동산 리서치 그룹인 에비슨영은 4일 ‘5월 서울 오피스임대 시장 분석’을 통해 지난 5월 서울 임대시장 공실률은 전월 대비 0.3%포인트 하락한 3.8%로, 2009년 상반기 이후 첫 3%대의 수치를 기록했다고 밝혔다.

다른 지역으로 이주가 활발했던 CBD와 YBD는 전월 대비 각각 0.6%포인트, 0.9%포인트씩 하락하며 0.5%포인트 이상의 감소폭을 보였다. 소형 빌딩 중심으로 매매가 이뤄진 GBD는 전월 대비 0.1%포인트 감소한 2.0%의 공실률을 기록했다. 임대료와 관리비는 지난해 같은 기간보다 각각 4.6%와 3.2%씩 상승했다.

시청·종로·광화문 등 12년 만에 첫 5%대 공실률

에비슨영은 시청·종로·광화문 등 도심권역인 CBD 공실률이 전월 대비 0.6%포인트 하락한 5.6%를 나타냈다고 분석했다. 이형구 에비슨영 부동산 연구소장은 “CBD는 지난 2010년11월 이후 12년만에 처음으로 5%대의 공실률을 기록했다”며 “종로타워의 그린캠퍼스로 집결한 SK그룹의 친환경 사업부가 해당 빌딩의 잔여 공실을 모두 해결하면서 권역 전체의 공실률 하락에 이바지했다”고 설명했다.

이 소장은 “초대형 오피스인 KDB생명타워는 기존 임차사가 오피스를 더 늘리면서 공실률 하락을 이끌어 냈고 그랜드센트럴에 포스코인터내셔널과 락앤락이 타 권역에서 이전을 마쳤다”며 “남대문 지역의 퍼시픽 타워에 CJ대한통운이 증평(평수를 늘리는 것)하는 등 해당 지역의 활발한 임차인 이동현상이 나타났다”고 말했다.

강남, 소형 오피스 위주로 공급 활발

오피스 전쟁이라 할 만큼 사무실 확보 경쟁이 치열한 강남권역은 전월 대비 0.1%포인트 하락한 2.0%를 기록했다. 신축제외 공실률 또한 0.1%포인트 하락하며 1%대의 수치를 이어갔다. 강남 기타권역의 ‘더피나클강남’에 신규 출범한 KT클라우드가 입주했고 테헤란로 지역 ‘아이콘 역삼’에 다양한 업종의 임차사가 입주하며 6600㎡(약 2000평) 이상 규모의 공실을 해소했다. 이 소장은 “신축 오피스인 ‘케이스퀘어 강남2’는 모든 층의 임대차 계약을 체결해 입주를 앞두고 있다”며 “‘락앤락’의 퇴거로 공실이 발생한 ‘마제스타시티 타워2’ 또한 새로운 임차사의 입주가 예정돼 내달 GBD 공실률은 더 하락할 것으로 전망한다”고 설명했다.

마포·여의도 10년만에 4% 공실률

마포와 여의도 권역인 YBD 임대시장은 전월 대비 0.9%포인트 하락한 4.7%로 지난 2012년 이후 10년만에 4%대의 공실률을 기록했다. 초대형 오피스인 ‘파크원 타워1’에 LG계열사를 비롯한 다양한 업종의 임차사가 이전을 완료해 2만9700㎡(약 9000평) 이상 공실을 없앤 영향이 큰 것으로 나타났다. 이 소장은 “브라이튼 여의도와 TP타워(사학연금회관 재건축) 공급을 제외하면 신규 공급은 더 없을 것으로 전망한다”며 “다만 주요 오피스에 대형 임차사의 임대차 계약 체결이 완료돼 해당 계약 건의 입주 후 추가적인 공실률 감소를 예상한다”고 했다.

이러한 공실률 하락은 결국 임대료 상승으로 이어진다. 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어는 올 하반기 서울 상업용 부동산 시장의 임대료가 더 오르리라 전망했다. 임대료를 인상해 금융비용 부담을 상쇄하려는 임대인이 늘 수 있다는 것이다. 강남 오피스 포화에 임대료 상승까지 겹치면서 여의도, 서울 외곽지역까지 공실률이 하락하면서 연쇄적인 임대료 상승이 이어지겠다고 내다봤다. 진원창 알스퀘어 빅데이터실 실장은 “국내시장에 투자처를 찾는 법인과 기관, 해외 자들이 여전히 많고 임대료 상승에 따라 당분간 자산 가격 상승도 지속할 것”이라고 말했다.