베일 벗은 도심복합개발…증산4, 1억 내면 새 아파트 받는다

[이데일리 황현규 기자] 2·4대책의 핵심으로 꼽히는 도심공공주택 복합사업의 추정 분담금과 분양가가 처음으로 나왔다. 1호 사업지로 꼽히는 서울 은평구 증산4구역의 분담금은 가구 당 약 9000만원으로 추정되고 일반분양가는 전용 59㎡기준 약 5억 8000만원으로 예상된다. 정부는 민간 재개발과 비교해 분담금이 적게 들고 가구수가 늘어나는 등의 장점이 있다고 강조했다. 구체적인 추가 분담금과 분양가가 나온 건 이번이 처음이다.

한국토지주택공사(LH)는 28일 도심공공주택 복합사업 후보지 ‘증산4구역’을 대상으로 한 2차 주민설명회를 개최, 이같이 발표했다.

노형욱 국토부 장관이 서울 은평구 증산4구역을 바라보고 있는 모습 (사진=이데일리DB)

용적률 인센티브로 사업성 높인다

이날 LH에 따르면 도심공공주택을 시행하면 가구 당 약 9000만원의 분담금이 부과된다. 민간 개발을 할 시 2억 3000만원의 분담금이 드는 것과 비교해 1억 4000만원 가량 줄어든다.

분담금을 줄일 수 있는 이유는 용적률 인센티브 때문이다. 민간 개발을 할 시 받을 수 있는 최대 용적률은 247%에 불과한데 공공개발을 할 시 295%까지 높일 수 있다. 현재 이 구역의 평균 용적률은 188%다. 또 기부채납 비율도 23%에서 17%로 6%포인트 감소한다.

아울러 용적률이 커지면서 가구수도 늘어난다. 민간 개발할 때 3412가구 조성이 가능하지만, 도심복합사업을 진행하면 4112가구로 늘어난다. 이 중 공공분양은 1646가구, 공공임대는 412가구, 조합분양은 1462가구, 공공자가는 412가구로 조성된다.

실수요자들이 가장 관심을 가질만한 분양가는 3.3㎡ 당 2257만원으로 책정될 것으로 보인다. 분양가 상한제가 적용되며 택지비와 건축비로 분양가가 산정된다. 전용 59㎡는 5억8292만원, 전용 84㎡는 7억3070만원 등이다. 토지 소유주들에게 제공되는 우선분양가는 일반 분양가의 85%수준으로 책정된다.

다만 아직 구역지정 전으로 사업시행인가 시점에 다시 매겨지는 감정가액으로 추가 분담금 등이 다시 매겨질 수 있다. 또 분양가 상한제 규제가 완화되면서 분양가 또한 올라갈 여지가 크다.

인허가 빨리해 2026년 입주 가능

도심공공주택 복합사업은 기존 민간사업으로는 개발이 어려운 노후 지역에서 LH 등 공공이 사업을 추진해 신규 주택을 공급하는 등 도시기능을 재구조화하는 사업이다. 사업기간을 5년 이내로 단축하고, 건축규제 완화로 사업성을 개선하며, 주민에게 시공사 선정 권한을 부여하는 등 다양한 인센티브를 3년간 한시적으로 제공한다.

증산4구역은 도심 공공주택 1호 사업지로 관계기관 협의와 주민 공람공고를 거쳐 10월 중 복합사업 예정지구 지정이 완료될 것으로 예상된다.

올해 말까지 도심 공공주택 복합지구 지정 및 고시를 마친 뒤, 내년 12월 도심 공공주택 복합사업계획 승인과 2023년 6월 착공이 진행된다. 이르면 2023년 주민 이주, 2026년 입주가 될 수 있도록 사업 절차를 서두를 계획이다.