서울 주택 인허가, 공급계획 대비 32%…"이대로면 2~3년 뒤 집값↑"

[세종=이데일리 박경훈 기자] 고금리와 공사비 증가 속 지난해 서울의 주택 공급 실적(인허가)이 계획의 32.0%(2만 6000가구)에 그친 것으로 나타났다. 국토연구원은 “서울은 특히 금융조달 비용이 높고, 정비사업이 많기 때문이라면서 2~3년 후에 공급부족으로 주택 가격이 불안정해질 수 있다”고 분석했다.

(그래픽=김일환 기자)

“조합·신통·신탁 등 선택지 많아 시간↑”

국토연구원은 23일 정부세종청사에서 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’ 보고서에 대한 설명회를 개최해 이같이 밝혔다.

지난해 전국의 주택 인허가는 38만 9000가구로 연평균(2005~2022년) 대비 74.2%, 준공은 31만 6000가구(73.9%)를 나타냈다. 착공은 20만 9000가구로 절반에도(47.3%) 못미쳤다.

서울은 모든 지표에서 상황이 좋지 않은 것으로 나타났다. 지난해 서울의 주택 인허가는 연평균의 37.5%에 불과한 2만 6000가구, 준공은 2만 7000가구(42.1%), 착공은 2만 1000가구(32.7%)에 불과했다.

특히 서울의 지난해 공급계획(8만 가구) 대비 인허가는 32%에 불과했다. 지난해 전국 주택 인허가 물량이 정부 계획(47만 가구)의 82.7%인 것을 보면 차이가 극명하다.

국토연구원은 주택공급 지연의 원인으로 △금리 인상 △건설공사비 증가 △부동산 개발금융의 한계 △도급계약상의 불확실성으로 인한 사업지연 △공사비 증가와 공기 증가 요인 등 5가지를 꼽았다.

서울 인허가 수치를 두고는 지역적 특성을 들었다. 김지혜 연구위원은 “서울 주택 가격은 절대적인 수치를 기준으로 수요자들이 높다고 느끼고 있다”며 “주택 공급을 하는 주체 입장에서도 서울 주택 공급은 금융 비용이 많이 든다. 쉽게 사업에 들어가기 어려운 상황이다”고 분석했다.

상당 수가 서울에 몰려있는 정비사업 내부 갈등도 짚었다. 김 연구위원은 “시장 상황이 좋을 때는 조합방식을 당연하게 느낀다”면서 “지금은 기존 조합 방식, 서울시 신속통합기획, 신탁 방식 등 여러 선택지를 놓고 고려해야 하기 때문에 인허가 이전 단계가 점점 더 길어지고 있다”고 설명했다.

이밖에 공급계획 자체를 많이 잡아 상대적으로 인허가 비율이 더 낮아 보일 수 있다는 점도 들었다. 실제 비수도권 같은 경우의 인허가 비율은 계획의 99.3%에 달했다.

“현재, ‘글로벌 금융위기’ 시기 만큼 안 좋아”

국토연은 특히 서울은 2~3년 후 주택 공급 부족 우려가 현실이 될 수 있다며 △사업 기간 단축과 관련 있는 분쟁 예방·조정 방안과 △주택 공급성 변동성을 축소하는 방향의 공급 기간 개선 방안이 필요하다고 조언했다.

국토연은 먼저 공공에서 조정 전문가를 파견하거나 공사비 검증 역할을 강화해 공사 단절을 최소화할 필요가 있다고 전했다. 김 연구위원은 “만약 신탁 방식으로 정비사업을 진행할 경우 주민의견을 반영할 수 있는 위원회 구성을 법제화해야 한다”고 언급했다.

중장기 방안으로는 공공에서 조합에 설계비용을 지원하는 방안과 적격 설계 업체를 통해 내역에 기초한 공사 도급계약이 이뤄질 수 있도록 지원을 강화하는 방안을 제시했다.

주택공급 기반 개선에 있어서는 ‘지역업체 인센티브 제도’를 중견·중소 건설사로 확대 해야 한다고 주장했다. 현재 3~20% 내외로 돼 있는 인센티브도 높여야 한다고 제안했다. 리츠를 활용한 재구조화, 공공지원 민간임대 활성화 등도 제시했다.

장기적으로는 △공공주택 공급 확대 △건설인력 확충방안 마련 △부동산금융 종합정보망 구축 추진 필요성을 강조했다.

김 연구위원은 “‘글로벌 금융위기’ 당시가 공급 실적이 가장 안 좋았었던 시기였다”면서 “현재 그 수준과 비슷한 상태다. 주택 공급이 2~3년 후에 원활하지 않을 수 있다”고 밝혔다.