[아파트 돋보기]장기수선충당금이 많이 오른 것 같아요

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

관리비 고지서에 찍혀 나오는 장기수선충당금이 과거에 비해 많이 늘어난 것 같다며 아파트 공사가 크게 늘어나지도 않았는데 이상하다는 의문을 제기하신 분들이 있습니다.

최근 들어 장기수선충당금의 징수금액이 증가하는 것은 일단 장기수선공사가 늘어난 부분이 있을 수 있고요. 정부의 충당금 현실화 기조와 지자체의 지도감독도 영향을 미쳤을 것이라는 분석이 나옵니다. 또 외부회계감사 실시도 하나의 요인이고요.

먼저, 장기수선공사가 증가하는 부분은 과거보다 시설물의 안전 사고 예방을 위한 시설관련 안전 규정이 강화된 것과 관계가 있는 것으로 보입니다. 입주민의 안전과 직접 관련이 있는 전기·소방·승강기 및 어린이 놀이시설의 경우, 안전점검 규정이 강화되고 있는데요. 이로 인해 시설물의 수선 및 교체공사도 증가했습니다.

전기 등의 시설은 관련 개별 법령에 따른 정기적인 시설물별 외부전문 기술인력에 의한 안전점검 및 그 결과에 따른 교체 및 수선이 시행되고 있는데 이는 입주민의 생활안전과 안전사고 예방을 위해 불가피한 측면이 있다고 합니다. 보도블럭 등의 노후화도 넘어짐 사고 등이 발생하는 경우 법률적·경제적 책임 문제가 엄격히 적용되는 경향이 있어 유지관리 기준이 상향 조정되기도 했죠. 안전이냐 비용이냐의 문제와 관련해 이제는 안전으로 그 방점이 이동하고 있는 추셉니다.

두번째는 충당금 현실화 기조와 지자체의 지도감독에 따른 엄격한 법적용입니다. 과거에는 장기수선계획 상의 예정공사여도 실제 공사가 필요한 시점까지 최대한 공사시기를 연장하는 방법으로 비용발생을 최대한 억제하거나 또는 장기수선충당금 적립 규모를 총액기준으로 일정 수준 이상을 목표로 관리하는 방법 등을 이용하곤 했습니다. 모두 소유자의 비용부담을 줄이기 위한 현실적인 고육책이었는데요. 다만 이는 장기수선제도를 부실하게 만들고, 필요한 주요 시설물의 수선 공사를 실시되는 데에 제한요건으로 작용했습니다. 또 아파트의 전체 생애주기로 볼 때 매도자가 부담했어야 하는 주요시설의 유지관리 책임을 매입자에게 전가시키는 부작용도 초래했습니다.

무엇보다 이런 방법들은 모두 법령을 위반하는 것입니다. 지자체 실태조사 등에서 과태료 부과 대상이 될 수 있기 때문에 현재는 과거보다 징수 규모가 증가하게 된 겁니다.

마지막으로 외부회계감사도 장기수선충당금 증가에 한몫을 하고 있다는데요. 장기수선충당금은 계획서상 산출된 금액에 관리규약 상의 수립기간별로 적립요율을 적용해 징수 금액을 결정하는 것이 원칙입니다. 과거에는 비용 상승에 따른 소유자의 비용 부담을 감안, 적립요율과 관계없이 입주자대표회의에서 의결 사항으로 징수금액을 축소하는 경우가 많았습니다. 결과적으로 장기수선충당금을 과소적립한 것이 되는데 이러한 과소적립은 외부회계감사 과정에서 드러나겠죠. 이러한 지적이 나오면 관리주체나 입주자대표회의에서 부담을 느낄 수밖에 없기 때문에 적립요율에 맞춰 장기수선충당금을 산출된 결과에 따라 증액하게 되는 겁니다.

결국 안전이냐 돈이냐의 현실적 문제와 재산가치 보전을 위해서는 규제가 필요할 수밖에 없다는 정책적 판단, 마지막으로 제도보완을 위한 국민적 공감대가 필요한 시점이라 하겠습니다.

여러분이 내는 장기수선충당금은 단순한 비용이 아닙니다. 여러분의 재산 가치를 보전하기 위해 필요한 미래의 수선공사를 위해 미리미리 모아두는 일종의 적립금 또는 투자금이라는 사실을 명심할 필요가 있습니다.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.