브라질 부동산 펀드, 분배금 지급 중단에 상각까지 ‘수난’

[이데일리 김윤지 기자] 국내 첫 브라질 부동산 공모 펀드의 수난이 이어지고 있다. 설정 당시 월 분배금 지급에 만기 후 매각 수익까지 두 마리 토끼를 노리는 상품으로 각광 받았지만 원·헤알화 환율 급락에 고군분투 중이다. 폐쇄형으로 만기가 1년 앞으로 다가온 가운데 최근 분배금 중단, 상각률 공시 등 당초 목표 달성은 쉽지 않은 상황이다.

[이데일리 이미나 기자]

24일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 지난 23일 ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁1호(분배형)’(이하 브라질월지급식부동산펀드)의 부실자산 발생 내역 및 상각률을 공시했다. 주요 자산 중 비중이 77.81%인 대출 채권으로, 상각 전 평가금액은 약 5749만 헤알(120억원)이었으나 46.48%가 상각되면서 평가 금액은 3077헤알(64억원)으로 쪼그라들었다. 주주대출 이자 지급 연기가 주된 이유로, ‘부실 우려 단계’다. 올해 일부 개정된 금융투자업규정 제7-35조 및 별표18에 따르면 이자 1회 연체, 1개월 이상 조업중단, 최근 3개월 이내 1차 부도 발생 시 ‘부실 우려 단계’의 채권으로 분류한다.

해외 부동산 투자는 현지에 설립된 특수목적회사(SPC)가 부동산을 실제 소유하고, 국내 운용사가 SPC의 지분을 보유하는 형태로 이뤄진다. 이때 현지 납부세액 최소화를 통한 배당률 극대화를 위해 주주대출 형식으로 SPC에 대한 대출을 병행한다. 브라질월지급식부동산펀드도 마찬가지였다. 하지만 자산이 되는 부동산의 정상적인 운영과 별도로 지속적인 원·헤알화 환율 하락으로 인해 SPC로부터 수령하는 이자까지 영향을 받으면서 대출채권 부실화로 이어진 것이다.

임대수익을 통해 분배금이 매월 지급되는 펀드이나 지난 7월부터는 배당금 지급이 중단되기도 했다. 지난 6월 체결된 제 3차 선순위대출약정 변경계약서에 따라 선순위대출약정 만기인 내년 3월까지 배당 지급이 불가능해졌다.

2012년 설정된 해당 펀드는 브라질 상파울로 호샤베라 오피스 타워에 투자하는 공모 펀드다. 당시 첫 브라질 부동산 공모 펀드로 주목 받으면서 800억원 모집이 조기 마감됐다. 여기에 기관 투자자 2794억원, 담보대출 1774억원을 모아 5368억원으로 부동산을 사들였다.

문제는 환율이었다. 환헤지 전략을 실행하지 않는 펀드로 환율변동위험에 100% 노출된다. 부동산 매입 당시 환율은 1헤알에 640원이었다. 펀드 설정 후 원·헤알화는 내리막길을 걸었다. 올해 5월에는 1헤알에 207.91원까지 내려왔다. 호샤베라 타워의 임대율은 약 97.8%로 시장 대비 양호한 운영으로 건물 가치는 매입 당시 보다 올랐을 가능성이 높다. 하지만 2년 전 미래에셋운용의 매각 추산가는 원화로 환산했을 때 2600억원으로 반토막이 났다. 설정 이후 수익률은 23일 기준 -79.61%이다. 상황이 이렇다 보니 미래에셋운용도 2018년부터 운용 보수 없이 총 보수 0.06%(보관 0.04%, 사무 0.02%)로 운용하고 있다.

상각이 최종 환매금을 의미하지 않는다. 만기는 2021년 12월 31일로 아직 1년 정도 시간이 남아 있다. 이달 브라질 통화정책회의에서 기준금리를 2.00%로 동결한 점은 긍정적이다. 브라질은 2019년 7월부터 9개월간 총 4.5%포인트 기준금리를 내렸다. 조종현 신한금융투자 연구원은 “기준금리보다 높은 소비자물가로 마이너스(-) 실질금리 국면이 지속 중으로, 추가적인 금리 인하는 제한적일 것”이라면서 “헤알화에 우호적인 재료로 작용할 수 있다”고 설명했다.