[대책없는 '월세 쇼크']집주인 혜택 '풍성' 세입자 지원은 '글쎄'

△월세시대를 준비하는 정부 정책이 민간 임대사업자에게 맞춰져 그 실효성과 체감도가 떨어진다는 지적이 나온다. 서울 양천구의 한 부동산 공인중개업소에 붙어 있는 매물 시세표 앞으로 시민이 지나가고 있다. [사진=뉴시스]

[이데일리 박종오 기자] 박근혜 대통령이 지난달 1일 제3차 핵심개혁과제 점검회의에서 이렇게 말했다.

“국민이 주택 때문에 고통을 너무 많이 받고 있다. 행정부에서는 시대 흐름과 국민 수요와 맞춰서 우리 국민이 ‘집 걱정 안 하고 살게 해주겠다’는 강한 의지와 목적의식을 마음에 갖고 해야 한다. …주택은 ‘소유’가 아니라 ‘거주’ 목적이 돼야 하며, 이런 인식 개선을 위해서라도 ‘뉴스테이’(기업형 임대주택) 정책이 성공해야 한다.”

이 발언이 국민의 공감을 얻기 어려울 가능성이 크다는 게 전문가들의 대체적인 의견이다. 이유는 크게 두 가지다. 요즘 주택 문제의 근원은 치솟는 전세와 전셋집이 급격히 월세로 바뀌면서 생긴 주거비 부담에 있다. 전·월세 사는 세입자가 보기에 집에 대한 인식 전환은 문제의 본질과 관련이 없는 것이다. 또 뉴스테이는 그다지 싼 월셋집이 아니다.

월세 시대를 준비하는 정부 정책에 대한 낮은 체감도를 보여주는 한 사례다. 이는 정책의 무게 중심이 임대주택 공급자에게 쏠려 있기 때문이다.

업계에 따르면 현 정부 출범(2013년 2월 25일) 이후 최근까지 정부는 6개의 전·월세 관련 대책을 내놨다. 2013년 ‘8·28 전·월세 대책’, ‘12·3 후속 조치’를 시작으로 2014년 ‘2·26 임대차시장 선진화 방안’, ‘3·5 보완 조치’, ‘10·30 서민 주거비 부담 완화 방안’, 그리고 올해 ‘1·13 중산층 주거 혁신 방안’ 등을 발표했다.

일관된 정책 기조는 민간 임대사업자에 대한 혜택을 강화해 임대주택 공급을 늘리고, 임대사업자를 제도권으로 끌어들이겠다는 데 있다. 공급자 지원을 통한 임대사업 활성화와 장기적인 임대차시장 투명화 효과를 동시에 노린 것이다.

그 ‘결정판’은 뉴스테이다. 뉴스테이는 중산층이 최장 8년 동안 거주할 수 있는 장기 임대주택이다. 이달 국회 본회의를 통과한 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’을 보면 뉴스테이 100가구(매입 임대) 또는 300가구(건설 임대) 이상을 공급하는 민간 임대업체에는 앞으로 파격적인 정부 지원이 이뤄진다.

주택기금이나 공공택지 우선 지원을 받아도 민간 임대주택으로 간주해 최초 임대료·임차인 자격 규제 등을 적용하지 않는다. 그린벨트(개발제한구역)를 뉴스테이 공급 촉진지구로 지정할 수 있고, 촉진지구 내 용적률과 건폐율은 법정 상한까지 허용한다.

임대사업자에게 제공하는 혜택은 이뿐만 아니다. 정부가 이달 초 발표한 ‘2015 세법개정안’에 따르면 소형주택(전용면적 85㎡ 이하) 임대사업자의 소득세·법인세 감면 폭이 일반 임대의 경우 기존 20%에서 30%로, 준공공임대·뉴스테이는 50%에서 75%로 커진다. 임대주택 요건은 기준시가 3억원에서 6억원 이하로 확대하고, 의무임대 기간도 현재 5년에서 4년으로 줄이기로 했다.

문제는 이 같은 공급자 지원 정책의 효과가 뚜렷하지 않다는 점이다. 전·월세 세입자에게 돌아가는 실질적인 혜택이 불투명한 가운데, 임대사업자에 대한 특혜이거나 더 많은 혜택이 필요하다는 사회적 논쟁만 일으키는 측면도 크다.

△주요 전·월세 관련 대책 [자료=국토교통부·부동산114]

지금껏 정부가 내놓은 수요자 직접 지원이나 보조 방안이 없는 것은 아니다. 전·월세 자금 대출, 월세 세액공제, 주거급여(주택바우처) 등이 대표적이다. 행복주택 등 공공임대주택 공급을 확대하기로 한 것은, 분양주택 공급에 방점을 찍은 전임 이명박 정부와 차별화한 긍정적인 변화로 평가받기도 한다.

하지만 실효성에 물음표를 찍는 전문가가 많다. 월세 공제는 근로소득세를 내지 않는 저소득 서민 상당수가 혜택을 볼 수 없고, 주거급여도 원래 기초생활보장 수급자들이 받던 급여를 쪼개 수혜 대상을 약간 늘린 것에 불과하기 때문이다.

전·월세시장 안정 또는 전셋집의 월세화 속도를 늦추기 위한 제도적 장치는 아예 쓸 수 없는 카드로 여겨지고 있다. 국토교통부 관계자는 “집주인이나 기업 등 민간 임대사업자를 규제했다가 자칫 임대주택 공급이 줄어들 수 있다”고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “최근 정부 정책은 매매시장 활성화에 기여했지만 전세시장을 안정화하기엔 역부족이었다”며 “매매·전세·월세시장이 조화롭게 작동할 수 있는 복합적인 정책을 ‘서민의 주거비 부담 완화’ 측면에서 추진해야 할 것”이라고 조언했다.