[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자와 부동산투기

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산투자란 무엇일까? 투자라는 것은 장래의 수익 획득을 목적으로 자본을 투입하는 것이다. 이때 부동산에 투입하는 것을 부동산투자라고 한다. 단, 이 자본의 투입은 장래의 수익이 불확실하기 때문에 항상 위험을 안고 있다. 특히나 토지투자를 토지투기라고 부르는 이유는 투자의 명확한 단계를 거치지 못하기 때문이다. 우리는 투기와 투자의 그 미묘한 경계를 구분하기 어려워하는 ‘토지투자’를 예로 들어 알아보도록 하겠다.

보통 토지투자는 <취득 - 운영 - 처분> 세 단계를 거친다고 한다. 이 중에서도 운영의 단계가 없을 경우 투기로 볼 수 있다. 그래서 농지에 토지투자를 한 후 농지운영을 하지 않으면 처분하라는 명령이 날라오거나, 경고가 나오는 이유가 이 때문이다. 운영하지 않는 토지투자를 ‘비사업용토지’로 보는 이유도 같은 맥락이다.

몸은 서울에 투자는 시골에. 그래서 관리하기도 어려운 이 토지투자를 왜 사람들은 하는 것일까? 토지투자의 가장 큰 장점은 지렛대 효과의 수익을 크게 볼 수 있기 때문이다. 지렛대 효과라는 것은 타인으로 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기 자본 수익률을 높이는 것이다. 이때 발생하는 금리비용보다 수익률이 높을 때 특히 활용할 만한데, 토지투자와 일반 주택 및 상가 투자 등을 대출을 끼고 투자하는 이유가 이와 같다.

문제는 부동산투자는 적금, 주식 등 다른 투자대상에 비해 환금성이 떨어진다. 그것이 토지일 경우는 더욱 그러하다. 특히 토지는 입지, 시장, 그리고 해당 지역의 경제상태 등의 영향을 많이 받고 꼼꼼히 살피지 않으면 토지이용규제, 개발규제 등의 행정적 통제가 발목을 잡는다.

토지투자를 하다 보면 최소 보유기간을 3년 정도로 말하는 이유에는 나라에서 3년 미만의 보유기간은 ‘투기’로 간주하여 높은 세율을 적용하기 때문이다. 즉, 부동산투기라는 것은 단기간에 가격상승으로 양도차익만을 얻는 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 의미한다. 혹시 뜨끔했는가? 이 세상에 욕심 없는 사람이 어딨단 말인가? 중요한 것은 이런 행정적 절차에서 ‘투기’로 보이지 않게 준비하는 것이면 족하다.

하지만 투기성 토지투자로 발생하는 문제도 많다. 정부의 입장에서는 지가상승으로 공공용지, 도시기반시설 설치용지 등의 활용이 어렵다. 대표적으로 세종시, 제주도 이런 지역이 이에 해당한다. 더불어 기업의 입장에서도 생산원가를 상승시키는 요인이 되기도 한다. 개인의 입장에서는 투자라는 것은 보장된 수익률이 없어서 문제가 생길 수밖에 없다. 특히나 일반 투자자들은 위험 없는 투자를 원하는데 그런 토지투자처를 찾기란 어렵다. 따라서 이 토지투자에도 분산투자가 필요하다. 최소 단기만 보는 것이 아니라, 단기·중기·장기로 나누어 투자를 하는 것이 좋고, 토지의 규모에 따라 투자를 배분하는 것도 좋다.

또, 투자자의 자본에 비해 무리하고 있지는 않은지 고민해볼 문제다. 인생은 길다. 살아가면서 어떤 일이 일어날지 모르는데 인생 한 방을 노리고 유명 호재지역에 무작정 돈을 들이붓지 말아야 한다. 숨 고르기를 하며 거북이처럼 가도, 본인의 능력이 향상되면 토끼처럼 빠른 발걸음으로 바뀔 수 있다. 그러니 조바심 내지 말자. 천천히 가도 좋다.