[금융시장 돋보기]부동산 투자대안으로 떠오른 '상장리츠'

[김필규 자본시장연구원 선임연구위원] 최근 초저금리 시대의 투자대안으로 상장리츠에 대한 관심이 높아지고 있다. 리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 모집한 자금을 부동산 또는 부동산과 관련한 유가증권에 투자하고 그 성과를 배당의 형태로 돌려주는 금융상품이다. 일반적으로 리츠가 투자하는 부동산은 오피스, 리테일, 주택, 물류센터, 호텔 및 복합형 부동산 등으로 다양하다. 특히 일부 리츠는 주식시장에 상장을 하여 일반 주식처럼 간편하게 매매할 수 있기 때문에 개인투자자가 접근하기 쉽다.

국내 리츠시장은 2001년 제도 도입 이후 지속적으로 성장했다. 현재 운용중인 리츠의 수가 300개를 넘어섰고, 리츠의 자산 규모도 70조원에 달하고 있다. 그러나 세부적인 리츠시장의 구조를 살펴보면 일반투자자의 다양한 부동산 간접투자 수단으로 리츠의 기능은 미흡한 실정이다. 전체 리츠 중 개인이 투자할 수 있는 상장리츠의 비중은 일부에 불과하다. 대부분의 리츠가 기관투자자를 대상으로 사모의 형태로 발행되었기 때문이다.

왜 그동안 상장리츠시장이 저조했을까? 리츠를 상장해서 얻는 효익이 낮았기 때문이다. 상장을 위해서는 거래소가 만든 상장기준에 맞춰야 한다. 그런데 리츠의 상장기준이 까다롭게 설정되어 이를 맞추지 못하는 리츠는 사모 형태로 돌아설 수 밖에 없었다. 리츠의 구조를 설계하고 투자자에게 상품을 공급하는 자산관리회사는 일반투자자에게 적합한 리츠 구조를 고민하기 보다는 기관투자자의 투자성향에 맞는 상품을 주로 만들어왔다. 외국과 같이 상장리츠에 대해 다양한 혜택이 마련되지 않은 것도 상장을 꺼리는 한 요인으로 작용했다. 또한 개인들은 부동산 간접투자상품보다는 부동산에 직접 투자하는 것을 선호하여 리츠에 대한 관심이 높지 않았다.

그러나 최근 상장리츠시장을 활성화시키려는 정책과 일반 투자자의 부동산 간접투자에 대한 관심 증가 등으로 국내 상장리츠시장이 기지개를 켜고 있다. 2019년말 7개에 불과했던 상장리츠의 수가 현재는 14개로 증가했다. 리츠의 시가총액도 2019년 2.1조원에서 올해 6월말에는 5.3조원으로 두배 이상 높아졌다. 상장리츠가 투자하는 부동산도 다양해졌다. 오피스부문에 집중되었던 투자 부동산 구성이 주택, 물류, 리테일 등으로 넓어졌고, 심지어 해외 부동산이나 주유소에 투자하는 리츠도 상장되고 있다.

리츠시장이 활성화되어 있는 대부분의 나라는 상장리츠가 시장을 견인하고 있다. 미국은 220개의 리츠가 상장되어 있고 시가총액도 1700조원에 달하고 있다. 우리와 비슷한 시기에 리츠제도를 도입한 일본은 상장리츠의 활성화에 힘입어 상장된 리츠수가 62개, 시가총액은 181조원을 기록하고 있다. 또한 싱가포르와 호주도 상장 리츠 위주로 시장이 성장하고 있다.

상장리츠는 일반투자자에게 부동산 간접투자를 통해 안정적인 수익을 제공하는 상품이다. 부동산을 투기가 아닌 투자로 전환하는 데에 리츠만큼 좋은 상품은 없다. 특히 상장리츠는 다양성, 수익성, 유동성 및 투명성 측면에서 다른 투자대상에 비해 높은 장점을 지닌 상품이다.

향후 상장리츠가 국내 리츠시장을 이끄는 견인차가 되기 위해서는 제도적 보완과 투자자의 인식개선 및 시장참여자의 노력이 뒷받침되어야 한다. 우선 일반 투자자의 수요에 부응하는 상장리츠의 공급이 확대되어야 한다. 리츠 자산관리회사가 일반 투자자의 수요에 부응하는 다양한 부동산을 발굴하고 상장하려는 노력을 기울여야 한다. 또한 리츠 투자자의 저변이 확대될 수 있는 제도적 개선도 이뤄져야 한다. 기관투자자의 공모리츠 투자가 활성화될 수 있는 제도를 마련하는 한편 리츠 상장에 대한 규제도 점진적으로 개선해야 한다. 이와 더불어 리츠에 대한 투자자의 인식도 바뀔 필요가 있다. 안정적인 수익을 제공하는 금융상품의 관점에서 리츠에 대한 투자가 확대되어야 리츠시장이 지속적으로 성장할 수 있다.