서울시 오피스 거래 시장 다시 '털썩'

[이데일리 김아름 기자] 서울시 오피스 거래 시장이 2018년 이래 최저 거래량을 기록한 올해 1분기를 지나 반등에 성공하는 모습을 보였으나, 3분기까지 상승 흐름을 이어가지는 못했다. 2분기 대비 사무실의 거래량과 거래금액은 모두 하락했고 빌딩의 경우 거래량은 동일하나 월별로 자세히 살펴보면 답보 상태인 것으로 확인됐다.

빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛은 국토교통부 실거래가 자료(2023년 11월 1일 다운로드 기준)를 기반으로 3분기 서울시 오피스 거래 특성 리포트를 발표했다고 9일 밝혔다.

◇서울 사무실 거래량 277건, 9.5%↓

3분기 서울시 사무실 매매거래량은 총 277건으로 직전분기보다 9.5% 줄었으며, 거래금액도 29.2% 감소한 5954억원으로 집계됐다.

주요 권역별로 살펴보면, GBD(강남구, 서초구)의 경우 37건의 거래가 이뤄지며 전분기 대비 17.8% 감소했으나 거래금액은 24.8% 증가한 292억원을 기록했다. YBD(영등포구, 마포구)의 거래량은 45건, 거래금액은 172억원으로 각각 43%, 80.3% 하락한 것으로 집계됐다. CBD(종로구, 중구)는 2분기와 비교해 거래량은 21.1% 하락한 30건, 거래금액은 58% 줄어든 2590억원으로 확인됐으며, 3대 주요 권역 중 유일하게 전년동기대비 거래량(25%)과 거래금액(85.7%)이 오른 것으로 나타났다.

그 외 지역(ETC)의 경우, 전분기와 전년동기대비 거래량과 거래금액이 모두 상승했다. 2분기와 비교해 3분기 ETC 지역의 거래량은 14.6% 오른 165건, 거래금액은 154.4% 상승한 2900억원으로 이는 지난해 동기 대비 각각 3.8%, 346.2% 오른 수치이다.

3분기에 성사된 주요 거래 가운데 중구 서소문동에 위치한 대한항공빌딩(20건, 약 2541억5000만원)과 용산구 원효로1가 소재의 용산 더프라임(28건, 약 2298억원) 두 개 빌딩에서 집중거래가 발생해 눈길을 끌었다.

◇오피스빌딩 거래금액은 95.3% 상승

오피스빌딩의 거래량은 22건으로 직전분기와 동일한 수준을 유지했으나, 상대적으로 높은 금액대의 빌딩 거래가 이뤄짐에 따라 3분기 전체 거래금액은 2분기 대비 95.3% 증가한 9230억원을 기록했다. 다만, 월별 거래량을 살펴보면 최저점을 찍은 1월 이후 연속 상승한 1분기와 증감을 반복했던 2분기와 달리, 3분기의 경우 거래량은 하락 후 횡보하고 있으며 거래금액은 7월부터 연속 감소해 시장 상황을 낙관적으로 보기 어렵다.

권역별로는 GBD, YBD, CBD 모두 6건씩 거래가 발생, 직전분기와 비교해 각각 20%, 50%, 100% 증가했다. 거래금액은 GBD가 174.9% 오른 2301억원, YBD가 2421억원으로 591.7% 상승한 반면, CBD는 13.5% 하락한 1940억원으로 나타났다. 3대 주요 권역을 제외한 ETC 지역의 경우 4건의 거래로 2분기 대비 거래량 자체는 60% 줄었으나 거래금액은 98.1% 상승한 2568억원으로 집계됐다.

GBD, YBD 권역은 전분기 대비 거래량과 거래금액이 모두 상승한 가운데, GBD의 주 거래로는 강남구 역삼동 소재 위워크빌딩(950억원), 신사동 소재 머스트잇(410억원), 논현동 소재 와이비(YB)빌딩(350억원) 등이 높은 금액에 거래됐다. YBD권역의 경우 영등포구 소재 양평동5가의 롯데홈쇼핑 서울 본사가 2038억5천만원에 매각되며, 2023년 3분기 오피스빌딩 매매거래 중 최고 거래금액을 기록했다.

전년동기와 비교하면 거래량은 ETC만 66.7% 감소했으며, 거래금액은 적게는 36.1%(ETC)에서 많게는 75.2%(YBD)까지 모든 권역이 감소한 것으로 나타났다.

◇공실률 줄었지만 비용은 올해 최고치 기록

부동산플래닛이 2023년 3분기 업무시설을 대상으로 전화, 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면, 서울시 전체 오피스빌딩 공실률은 7월부터 연속 감소한 것으로 확인됐다.

7월에 2.53%로 집계된 서울 오피스빌딩 공실률은 8월 2.42%를 거쳐 9월에는 2.4%를 기록했다. 주요 권역별로 9월 기준 공실률을 살펴보면, CBD 지역이 3.76%로 가장 높았고 뒤이어 YBD가 1.35%로 나타났다. 직전월인 8월 대비 유일하게 공실률이 증가한 GBD(1.27%)의 경우 올들어 가장 높은 공실률을 기록했으나, 통상 5% 안팎인 자연 공실률에 비하면 여전히 낮은 수준을 보였다.

3분기 서울시 오피스빌딩 전용면적당비용(NOC)의 경우, 2분기에 이어 7월부터 8월까지 19만7000원을 유지하다 9월 들어 19만8000원으로 증가해 올해 최고치를 기록했다. 주요 3대 권역별로 살펴보면 9월 기준 NOC는 GBD가 20만5000원, CBD 19만5000원, YBD는 18만9000원 순으로 집계됐다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “서울 주요권역 중대형 오피스에 대한 투자 수요는 지속적으로 강세를 보이고 있음에도 불구하고, 기타 지역의 오피스 시장은 다소 둔화된 경향을 보이고 있다”며 “권역별, 섹터별 시장 분석을 통해 임대 수익률과 자산 가치 상승 잠재력을 균형 있게 고려하는 것이 중요하다”고 전했다.