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리츠는 여러 투자자의 자금을 모아 오피스, 호텔, 물류센터 등의 부동산에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 투자회사다. 상장 리츠는 주식시장에 상장돼 일반 투자자들도 대형 부동산 자산에 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 제공한다.
이들 상장리츠의 손실 폭 확대는 해외 상업용 부동산 침체와 궤를 같이한다. 코로나19 이후 재택근무 증가로 상업용 부동산의 공실률이 늘어나며 자산가치가 하락했고 수익률에도 악영향을 미친 것이다.
마스턴프리미어리츠의 주요 포트폴리오는 아마존 노르망디 물류센터와 프랑스 크리스털 파크 오피스 등 유럽에 집중돼 있다. 미래에셋글로벌리츠은 미국 페덱스 물류센터 등 북미 상업용 부동산에 투자했다.
부동산시장 조사업체 그린스트리트에 따르면 지난해 연말 기준 상업용 부동산 가격의 정점 대비 하락 폭은 미국이 21.6%, 유럽이 25.1% 등이다. 실제 마스턴프리미어리츠는 보유 부동산 자산 가치가 하락해 일부를 손상차손 처리했다.
마스턴프리미어리츠는 전체 자산 700억원 중 16.9%에 해당하는 118억원을 손상차손으로 인식했다. 손상차손은 자산의 장부가치가 그 자산의 회수 가능 가치보다 큰 경우, 그 차이를 회계상 비용으로 인식하는 것을 의미한다.
여기에 고금리 기조 여파로 금융비용이 대폭 증가한 점도 수익성 둔화를 부추겼다. 마스턴프리미어리츠와 미래에셋글로벌리츠의 2023년 회계연도 기준 금융비용 지출은 전년 동기 대비 59.4% 증가했다.
문제는 해외 상업용 부동산 침체가 당분간 지속될 가능성이 높다는 점이다. 금리 인하 시점이 예상보다 늦어지고 있는데다 공실률마저 증가세를 보이고 있기 때문이다. 이는 상업용 부동산 투자 심리 위축 요인으로 자산 가치 반등 지연 전망에 힘이 실릴 수밖에 없다.
실제 CME그룹의 페드와치툴에 따르면 오는 9월 미국 연방준비제도의 기준 금리 0.25%p 인하 확률은 45%로 나타났다. 이전 조사에서 50%대를 웃돌던 것을 감안하면 시장의 금리 인하 기대감이 대폭 낮아진 것을 알 수 있는 부분이다. 공실률도 지난해 4분기 이후 3%대 증가폭을 유지 중이다.
한 투자은행(IB) 업계 관계자는 “상업용 부동산의 높은 공실률이 지속되는 상황에서 금리마저 우호적이지 않다 보니 자산가치 하락은 불가피하다”며 “금리 인하 시점이 늦어지는 만큼 수익성 회복은 더딜 수밖에 없다”고 설명했다.
