“입주까지 했는데 억대 추가 분담금?”…장위4구역 발칵

[이데일리 김형환 기자] 한 정비 사업지에서 ‘재개발 비례율’ 급감으로 분담금이 늘어나 조합원 간 갈등이 최고조에 달하고 있다. 장위4구역 재개발 ‘장위자이레디언트’가 그 주인공이다. 당초 예상보다 공사비가 급등한 점과 조합 운영에서의 문제로 인해 이 같은 결과가 벌어졌다는 평가가 나온다.

서울 성북구 '장위자이레디언트' 전경. (사진=뉴스1)

28일 정비업계에 따르면 장위4구역 재개발 조합은 최근 ‘2026년 관리처분 부담금 계산 안내문’을 조합원들에게 보내 해당 사업의 최종 비례율이 71.59%라고 알렸다. 사업 추진 당시 비례율은 168%이었다. 비례율은 종후자산평가액에 총사업비를 빼고 종전자산평가액을 나누는 방식으로 계산한다. 100%가 넘으면 사업성이 뛰어난 것으로, 100%를 넘지 못하면 떨어지는 것으로 평가한다. 168%면 조합원 입장에서 상당한 사업성을 기대할 수 있는 수준인 것이다.

그러나 비례율 하락으로 조합원이 새로 분양받을 때 내야 하는 추가 분담금은 늘어나게 됐다. 종전자산평가액이 4억원인 조합원을 기준으로 비례율이 168%에서 71.59%로 하락하면 권리가액은 6억7200만원에서 2억8636만원으로 3억8564만원 줄어든다. 조합원 분양가가 동일하다는 전제에서 추가 분담금 부담이 그만큼 늘어나는 셈이다.

다만 사업 초기 차일피일 미뤄지며 비례율은 점차 떨어지기 시작했고 2022년 5월 GS건설이 공사비 인상을 요구하기 전까지는 비례율이 118%로 비교적 안정적 수준이었다. 다만 당시 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 원자재·에너지 가격이 급등하면서 건설공사비 상승 압력이 커지며 결국 공사비 인상이 다시 테이블에 올랐고 조합과 시공사의 갈등 끝에 309억원을 증액하기로 결정했다. 이로 인해 비례율은 100% 수준으로 떨어지게 됐다.

문제는 그 이후에 더욱 심각해졌다. 2022년 관리처분인가 당시 비례율이었던 100%가 71.59%까지 떨어졌기 때문이다. 그 원인으로는 조합이 납부하지 못한 세금이 꼽힌다. 조합이 국세청으로부터 고지받은 체납액은 총 422억원으로 알려졌다. 조합은 예치금 일부와 보류지 아파트, 미분양 상가, 신축 유치원 부지 매각 등을 통해 296억원을 확보하겠다는 방침을 세웠지만 부족한 금액은 상당한 수준이다.

조합은 정산 과정에서 부족한 분에 대해 조합원에게 추가 분담금을 부과하겠다고 밝혔다. 이로 인해 조합장은 결국 해임됐고 현재 새로운 조합장 선출을 위한 작업을 이어가고 있다.

전문가들은 단순히 비례율만 보고 하는 재개발 투자에 나서는 것은 위험하다고 지적한다. 비례율은 사업 추진 당시 예상되는 수입과 지출을 토대로 산정한 추정치일 뿐 확정된 수익률이 아니기 때문이다. 특히 재개발·재건축 사업은 사업 기간이 10년 이상 소요되는 경우가 적지 않아 공사비와 금융비용, 세금 등 각종 변수가 사업성을 뒤흔들 수 있다.

심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “비례율이 이처럼 폭락한 것은 공사비 급등 영향도 있겠지만 사업 지연, 조합의 불투명한 운영 등이 복합적으로 맞물린 영향”이라며 “재개발 투자를 할 때 단순히 매물만 보지말고 조합에 방문해서 이야기를 들어본다든지 어느 정도 전반적인 분위기를 학습하고 신중하게 결정해야 한다”고 제언했다.