'범죄도시' 속 그 동네 맞아?…가리봉동, 서남권 주거중심으로[손바닥부동산]

[송승현 도시와경제 대표] 가리봉동을 기억하는 사람들에게 이곳은 오랫동안 구로공단의 배후주거지라는 이미지가 강했다. 좁은 도로와 노후 저층주택이 밀집했고, 2003년 뉴타운으로 지정됐다가 2014년 해제되는 우여곡절도 겪었다. 그러나 지금 가리봉동을 과거의 모습만으로 평가한다면 앞으로 나타날 변화를 놓칠 수 있다. 그 변화의 중심에 가리봉1구역 재개발이 있다.

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가리봉1구역은 구로구 가리봉동 115 일대로 구역면적이 약 8만4000㎡에 이른다. 2025년 4월 정비구역으로 지정됐고 2026년 5월에는 조합설립인가까지 마쳤다. 정비구역 지정 이후 약 1년 만에 조합설립 단계까지 넘어왔다는 것은 사업 추진 속도 측면에서 의미가 있다.

당초 서울시 정비계획은 최고 49층, 용적률 약 349.6%, 21개 동, 공동주택 2259가구 규모였다. 이 가운데 임대주택은 609가구이며 오피스텔 106가구도 계획됐다. 특히 사업성 보정계수 1.57을 적용하면서 용적률 인센티브가 확대됐고 분양 가능한 주택은 기존 1601가구에서 1650가구로 49가구 늘어났다. 서울시는 이에 따라 조합원 1인당 추정분담금도 감소할 것으로 추산했다.

오세훈 서울시장이 지난해 10월 28일 서울 구로구 가리봉동 한 건물 옥상에서 가리봉2구역 재개발 관련 설명을 듣고 있다.(사진=연합뉴스)

최근에는 사업 규모를 약 2450가구 수준까지 확대하는 방안도 추진되고 있다. 2026년 8월에는 교통·환경·재해·지하안전평가와 각종 설계용역을 동시에 발주하면서 통합심의를 준비하고 있다. 다만 약 2450가구는 향후 정비계획과 인허가 과정에서 확정돼야 할 계획 규모인 만큼 현재 확정된 2259가구와 구분해서 볼 필요가 있다.

가리봉1구역의 미래가 주목되는 가장 큰 이유는 단순한 가구수 증가보다 일자리와 주거의 직주근접에 있다.

가리봉동 옆에는 서울 최대 산업집적지 가운데 하나인 G밸리가 있다. 금천구가 공개한 2025년 자료를 보면 서울디지털산업단지에는 1만8098개 기업이 입주해 있고 고용인원은 18만8671명에 달한다. 1997년 고용인원이 약 3만2000명이었던 것과 비교하면 일자리 규모 자체가 완전히 달라졌다. 문제는 산업지역의 성장 속도에 비해 주변 주거환경의 변화가 충분하지 못했다는 것이다.

G밸리 입주기업체 수.(그래픽=도시와경제)

이런 지역에서는 직주근접의 가치가 커질 수밖에 없다. 가리봉1구역은 7호선 남구로역을 이용할 수 있고 가산디지털단지역과 구로디지털단지역을 통해 1·2·7호선 생활권을 공유할 수 있다. 서울시 역시 가리봉1구역을 단순 주거단지가 아니라 G밸리 종사자를 위한 주거·상업·여가기능이 결합된 복합주거단지로 계획하고 있다.

여기에 또 하나 중요한 변화가 있다. 가리봉1구역만 바뀌는 것이 아니라는 점이다. 인근 가리봉2구역 역시 약 4만㎡ 부지에 최고 39층, 1179가구 규모의 재개발이 계획돼 있다. 서울시에 따르면 가리봉 일대에서는 신속통합기획과 공공재개발, 모아타운 등을 포함해 8곳의 정비사업이 추진되고 있다. 가리봉1구역의 경쟁력을 개별 단지만 놓고 판단해서는 안 되는 이유다.

대규모 정비사업은 하나의 아파트만 새로 만드는 사업이 아니다. 도로와 보행환경이 달라지고 공원과 녹지가 들어서며 상권과 생활 사회간접자본(SOC)이 함께 변한다. 여러 사업이 일정한 시차를 두고 완성되면 과거 노후 저층주거지가 대규모 신축 주거지역으로 전환되면서 지역 전체에 대한 평가가 달라질 가능성이 있다.

앞으로 비교 대상도 달라질 수 있다. 가리봉동의 가치를 과거 구로구 구축주택과 비교하는 데 그치지 않고 인접한 광명뉴타운이나 서울 서남권 신축 아파트와 비교하는 수요자가 늘어날 수 있다. 광명뉴타운이 대규모 신축 공급을 통해 지역 이미지를 바꾸었다면 가리봉은 서울이라는 행정구역, G밸리의 대규모 고용기반, 직주근접성을 동시에 갖고 있다는 점에서 경쟁력을 만들 수 있다.

물론 재개발의 미래가 계획만으로 결정되는 것은 아니다. 공사비 상승과 조합원 분담금, 이주와 철거, 시공사 선정, 통합심의와 사업시행인가 등 넘어야 할 단계가 남아 있다. 가구수가 늘더라도 공사비와 금융비용이 더 빠르게 상승한다면 사업성 개선 효과가 희석될 수 있다. 결국 앞으로의 핵심은 사업 속도를 유지하면서 공사비와 분담금을 얼마나 안정적으로 관리하느냐에 있다.

가리봉1구역의 진짜 잠재력은 49층 아파트나 2000가구가 넘는 대단지라는 숫자에만 있지 않다. 과거에는 일자리는 G밸리에 있고 주거 수요는 다른 지역으로 빠져나가는 구조였다면, 앞으로는 그 수요의 일부를 가리봉이 흡수하는 구조로 바뀔 가능성이 있다.

도시는 건물 하나가 아니라 일자리와 주거, 교통과 상권이 연결될 때 가치가 달라진다. 가리봉1구역을 주목해야 하는 이유도 여기에 있다. 가리봉의 미래는 오래된 동네 하나가 신축 아파트로 바뀌는 것이 아니라, 구로공단의 배후주거지였던 지역이 G밸리의 새로운 주거중심으로 이동하는 과정이 될 수 있다. 가리봉1구역의 사업 속도와 주변 정비사업이 함께 움직인다면 서울 서남권의 주거지도를 다시 그리는 출발점이 될 것이다.

송승현 도시와경제 대표