"새 아파트 진짜 안 팔려요"…수도권 '미분양 늪', 지방보다 깊다

[이데일리 최정희 기자] 2023년 분양한 경기도 평택 화양리 서희스타힐스 센트럴파크 1차는 내년 7월 입주를 앞두고 전용 84㎡ 기준 최대 3000만원 할인 분양에 나섰다. 분양가는 4억2000만원대에서 3억9000만원대로 낮아졌다. 1차 계약금도 1000만원에서 500만원으로 줄었다. 2차 계약금은 대출 시 연 15% 이내에서 이자를 현금으로 지원하고, 계약 완료 후 500만원의 계약 축하금이 지급된다. 사실상 현금 없이 계약이 가능한 셈이다. 작년 분양한 경기도 양주 백석 모아엘가 그랑데 아파트도 2027년 10월 입주를 앞두고 1차 계약금을 1500만원에서 500만원으로 낮추고 2차 계약금 무이자 혜택, 계약 축하금 등의 혜택을 제공하고 있다.

화양 서희스타힐스 센트럴파크 조감도

평택, 양주 등 경기도 외곽을 중심으로 미분양 주택이 급증하면서 이를 해소하기 위한 할인분양이나 계약금 인하 등의 혜택이 한창이다. 경기도는 올해 들어 미분양 주택이 12% 급증했다. 오히려 미분양 주택이 심각하다는 지방은 3% 줄었다.

그런데도 정부가 행정편의적으로 전국을 수도권과 지방으로 나눠 지방에만 미분양 주택 해소책을 적용하고 있다는 지적이 제기된다. 경기도 내에서도 주택 시장이 양극화되고 있는 상황을 고려해야 한다는 얘기다.

[이데일리 이미나 기자]

평택·양주, 경기 미분양 주택의 44% 차지

16일 국토교통부에 따르면 경기도 미분양 주택은 10월말 1만 4585가구로 작년말(1만 2954가구) 대비 12.6%, 1631가구 증가했다. 수도권을 제외한 지방의 미분양 주택은 이 기간 5만 3176가구에서 5만 1518가구로 3.1%, 1658가구 감소한 것과 대조된다.

경기도 내에서도 과천, 분당 등 성남, 용인, 광명, 안양, 하남, 수원 등은 미분양 주택이 줄어들면서도 집값 상승세가 이어지고 있지만 경기도 평택, 양주 등 경기도 외곽은 상반된 상황이다.

평택의 미분양 주택은 10월말 4067가구로 작년말(4071가구)과 크게 다르지 않지만 경기도 전체의 미분양 주택 수의 27.9%를 차지하고 있다. 평택 지제역 ‘반도체 메가 클러스터’ 구축 관련 호재로 대규모 아파트 단지가 들어선 영향이 미분양 주택 문제로 이어지고 있다. 양주도 미분양 주택이 2397가구에 달한다. 작년말(730가구) 대비 3.3배 늘어난 것이다. 평택과 양주가 경기 전체 미분양 가구에서 차지하는 비중은 44%로 절반에 가깝다.

김포, 의정부, 이천은 각각 미분양 주택이 1476가구, 1335가구, 1279가구로 1000가구를 넘어간다. 김포와 의정부는 작년말(253가구, 540가구) 대비 각각 5.8배, 2.5배 급증했다. 이천은 그나마 작년말(1911가구) 대비 미분양 주택 수가 33.1%(632가구) 가량 감소한 것이나 여전히 1000가구가 넘는다.

주택도시보증공사(HUG)는 미분양 가구 수가 1000가구 이상이면서 공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수가 2% 이상인 시군구 중 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려 중 1개 이상 조건을 충족하는 곳을 매달 미분양관리지역으로 선정하는데 이달초엔 경기도 이천, 양주와 부산시 진구를 선정했다. 미분양관리지역 3곳 중 2곳이 경기도다. 특히 이천시는 10월초부터 세 차례 연속 미분양관리지역으로 선정됐다. 미분양관리지역은 한 달간 유지되며, 해당 지역에 분양 프로젝트파이낸싱(PF) 보증서를 받기 위해선 HUG의 사전 심사를 받아야 한다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “경기도 중에서도 비도심, 외곽은 도심 선호도에서 배제된 데다 계속 공급이 있어 왔다”며 “교육·교통·편의시설·병원·녹지공간 등 5개 입지를 기준으로 이들 지역을 보면 녹지공간 외에 나머지들이 잘 갖춰져 있지 않다”고 밝혔다. 이어 “평택은 반도체 클러스터에 대한 과잉 기대감에 공급이 많이 이뤄졌는데 화성 동탄이 살아나야 실수요가 평택으로도 이전될 수 있고, 양주는 GTX-C 노선 등이 수혜가 되긴 할 것인데 현재는 수요 대비 공급이 많은 상태”라고 덧붙였다.

‘지방이냐 아니냐’로 나눈 미분양 대책 재검토 필요

이러한 분위기에 경기도 아파트 분양권이 당초 분양가 대비 더 낮은 가격에 거래되는 ‘마이너스피’ 현상도 나타나고 있다. 경기 평택 지제역반도체밸리쌍용더플래티넘 아파트 분양권은 전용 84㎡ 기준 분양가 대비 5000만원 하락한 4억 5850만 원에 매물이 출회돼 있다.

미분양 주택이 쌓이면서 평택, 이천, 김포 아파트 가격은 11월 각각 전월비 0.7%, 0.4%, 0.2% 하락했다. 평택은 작년 3월부터, 이천은 2023년 8월, 김포는 작년 12월부터 내리 하락세다. 과천, 성남, 광명이 각각 1.6%, 1.7%, 1.3% 오른 것과 대조된다.

이에 따라 정부의 미분양 주택 해소 대책이 수도권으로 확대돼야 한다는 지적이 나온다. 한국토지주택공사(LH)는 악성(준공 후) 미분양 주택을, HUG는 준공 전 미분양 주택을 환매조건부로 매입하는 방안을 실시하고 있으나 이는 지방에 있는 미분양 주택에 한한다. 그러나 경기도 내 일부는 지방보다 미분양 주택이 누적돼 있는 상황이라 미분양 주택 해소 기준이 단순히 지방이냐 아니냐에 따라 달라져선 안 된다는 지적이 나온다. 평택의 미분양 주택 가구 수(4067가구)는 대전(2075가구), 울산(2676가구), 광주(1431가구) 등 광역시뿐 아니라 강원(3179가구), 전북(2369가구), 전남(2840가구), 충북(2714가구) 등 도 단위에 누적된 미분양 주택 수보다 많다.

고종완 원장은 “수도권 내부에서도 양극화가 심화하고 있다”며 “정부 정책은 행정구역이 아니라 실제 생활권을 기준으로 설계돼야 한다. 책상 위에서 만드는 정책이 아니라, 수요에 맞춘 맞춤형 접근이 필요하다”고 말했다.