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이 건물이 있는 땅은 ‘여의도 금융특정개발진흥지구’에 해당해 높이 350m 이상 초고층 랜드마크 건물을 지을 수 있다. 향후 우리투자증권 신사옥으로 활용될 가능성도 거론된다. 오는 2031년 준공을 목표로 하고 있다.
건축심의 접수…인허가 초기 단계
23일 금융투자업계에 따르면 우리금융지주는 서울 영등포구 국제금융로 56(여의도동 34-3)에 위치한 미래에셋증권 빌딩 재건축 사업을 추진 중이다.
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앞서 우리일반사모부동산투자1호유한회사(이하 우리1호)는 지난 2024년 11월 25일 이 건물을 3727억원에 인수했다. 매도자인 미래에셋증권은 세일앤리스백(매각 후 재임차) 방식으로 매각해서 이 건물을 약 3년간 계속 사용하는 구조를 택했다.
내년 11월이면 미래에셋증권의 임대차계약 기간이 끝날 것으로 보인다.
우리1호는 기존 건물을 지하 7층~지상 28층, 연면적 8만2306㎡(2만4897.47평) 규모 랜드마크 건물로 개발할 예정이다. 새 건물은 우리투자증권 신사옥이 될 전망이다. 오는 2031년 6월 준공을 목표로 하고 있다.
다만 사업은 아직 인허가 초기 단계다. 지난 6일 영등포구청에 건축심의 신청이 접수됐다. 현재 서류 보완 중이라서 영등포구청이 서울시 건축위원회에 심의 상정 요청을 하지 않았다.
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서울시 건축위원회 심의, 경관 심의, 통합 심의를 받은 다음 건물 규모에 따라서 교통영향평가, 지하안전영향평가 등을 받고, 건축허가도 받아야 한다. 이후 건축신고, 착공, 준공 및 사용승인을 받는 순서다.
이번 사업에는 국민연금도 간접적으로 참여하고 있다. 국민연금은 ‘디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사(이하 DDIVC)’의 지분 98%를 보유한 최대주주다. 나머지 지분 2%는 디앤디인베스트먼트가 갖고 있다.
또한 DDIVC는 미래에셋증권 빌딩을 보유한 우리1호의 지분 34.84%를 갖고 있다. DDIVC가 지난 2024년 11월 8일 이사회 및 주주총회를 통해 우리1호가 발행하는 보통주식을 600억원 규모 인수해서다.
즉 우리1호가 DDIVC의 자(子)리츠인 셈이다.
여의도 금융지구 초고층 개발 가능
우리1호는 미래에셋증권 빌딩 부지에 오피스를 개발 및 운영해서 수익을 창출하고, DDIVC에 배당금으로 지급할 예정이다.
우리1호가 부동산 매각가치가 극대화되는 시점에 자산을 매각하면, DDIVC는 잔여재산 분배 등의 방법으로 투자원금 및 매각이익을 우리1호로부터 지급받게 된다.
이 재건축 사업은 입지 측면에서도 기대감이 크다. 건물이 있는 부지는 서울시 ‘여의도 금융특정개발진흥지구’에 포함돼 있어서 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다.
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여의도 핵심지에 들어설 초고층 오피스 개발이라는 점에서 이번 프로젝트가 향후 서울 오피스 시장의 상징적 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 크다는 평가다.
만약 개발주체가 △기부채납 비율을 맞추고 △공동개발 포함해서 대지면적 3000㎡ 이상 기준을 맞추면 용도지역을 ‘중심상업지역’으로 상향받을 수 있다. 공동개발이 반드시 필요한 것은 아니다.
미래에셋증권빌딩 대지면적은 4802㎡라서 위 면적 기준에 부합한다.
중심상업지역은 △기준용적률 800% △허용용적률 930% 이하 △상한용적률 1000% 이하(친환경, 공개공지, 창의혁신디자인 등 개별법 적용에 따른 상한용적률 완화는 ‘1000% 초과’ 가능)다.
다만 금융특정개발진흥지구 용지는 ‘개방형녹지’를 20% 이상 조성하도록 권장된다. 개방형녹지란 대지 내 공공이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 뜻한다.
개방형녹지는 시민이 쉽게 접근할 수 있는 공간에 조성하며, 모두에게 개방된다. 또한 다양한 종의 식물이 도심에서 서식할 수 있도록 충분한 토심을 확보해야 한다.
개발주체가 개방형녹지를 20% 초과해서 조성할 경우 허용용적률 인센티브 또는 건축물 기준높이 완화를 부여받는다.
금융투자업계 관계자는 "사업 일정은 유동적이지만, 당초 계획대로라면 올해 인허가 절차를 마무리한 뒤 철거에 착수하고, 내년 착공해서 2031년 준공하는 것이 목표"라며 "미래에셋증권은 임대차계약이 종료되는 시기에 인허가가 완료될 경우 퇴거할 것으로 보인다"고 말했다.
