타임워크명동, 4성급 리브랜딩 성공…수익성·운영구조 '동시 강화'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 부동산 컨설팅회사 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 ‘타임워크명동’의 4성급 전환을 목표로 한 전략적 리브랜딩 프로젝트를 성공적으로 마무리했다고 26일 밝혔다.

‘타임워크명동’은 이지스자산운용이 보유한 남대문로 대로변의 연면적 약 3만7000㎡ 규모 복합자산이다. 지난 2021년 대규모 리노베이션을 통해 신축급 수준의 물리적 경쟁력을 확보한 명동 핵심 자산이다.

타임워크명동 전경 (사진=쿠시먼앤드웨이크필드 코리아)

기존 운영사인 이비스 앰배서더 명동은 글로벌 리테일 브랜드와 의료시설이 공존하는 입지 덕분에 외국인 관광객에게 높은 선호도를 받아온 지역 대표 3성급 호텔이었다.

이지스자산운용은 엔데믹 이후 명동 호텔 시장 회복세와 임대차 만기를 계기로 자산 성능 제고를 모색해왔다. 이후 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아의 리브랜딩 전략 제안을 바탕으로 단순 재계약을 넘어 브랜드 상향을 전제로 한 신규 임대차 구조를 추진했다.

이 과정에서 자산의 포지셔닝(제품·서비스에 대한 독자적 정체성 구축) 재정립을 시작으로 전 단계를 포괄하는 종합 프로젝트를 수행했다. △글로벌 운영사 유치 △신규 임대차 구조 설계 및 조건 협상 △4성급 전환을 위한 리노베이션 범위 및 예산 확정 등이다.

타임워크명동은 약 10개월간 협의를 통해 4성급 호텔로 전환될 예정이다. 명동 4성급 시장의 객실 평균 단가(ADR)와 가동률을 고려할 때 기존 대비 약 200% 수준의 임대료 상승이 기대된다.

이지스자산운용 관계자는 “임대료 인상으로 자산 가치와 수익 구조를 대폭 개선했다“며 “이번 프로젝트는 운영사도 명동 핵심 상권 내 전략적 거점을 안정적으로 확보하며 브랜드 경쟁력을 강화할 수 있는 기반을 마련한 사례”라고 평가했다.

쿠시먼앤드웨이크필드(CW) 호스피탈리티 자문서비스팀 (사진=쿠시먼앤드웨이크필드 코리아)

민병은 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 호스피탈리티 자문서비스 팀장은 “이번 리브랜딩은 단순 임대차 갱신이 아니라 자산의 시장 포지셔닝을 재정립하고 운영 구조를 정교화한 전략적 프로젝트”라고 말했다.

이어 “임대인과 운영사의 이해관계를 균형감 있게 설계함으로써 수익성과 중장기 운영 안정성을 동시에 확보했다”며 “이런 점에서 명동 호텔 시장의 가치 기준을 한 단계 끌어올린 상징적 거래”라고 설명했다.

한국관광공사에 따르면 작년 방한한 외래 관광객은 약 1850만명에 이를 것으로 전망된다. 이는 이전 최대치였던 2019년 1750만 명을 넘어서는 규모다.

특히 단거리 중심의 수요가 미주·유럽 등 장거리 방문객으로 확대되면서 평균 체류 일수도 구조적으로 늘어나고 있다. 쇼핑·숙박·의료·식음료(F&B) 인프라가 밀집한 명동은 이같은 글로벌 수요 회복의 핵심 수혜지로 평가된다.

명동은 높은 개발 밀도로 신규 호텔 공급이 구조적으로 제한된 지역이다. 이에 따라 기존 자산의 리포지셔닝과 등급 상향 전략의 중요성이 더욱 부각되고 있다.

타임워크명동은 대형 부지와 잔여 용적·인센티브 활용 가능성을 갖췄다는 점에서 희소성이 높은 자산으로 꼽힌다.