HUG 보증강화 후 비아파트 월세화 속도↑…서울 55.8% 달해

[이데일리 이다원 기자] 정부가 전세보증금 반환보증 가입 요건을 강화한 이후 연립·다세대·오피스텔 등 비(非)아파트 임대차 시장에서 월세 계약 비중이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 보증 가입 기준이 강화되면서 보증 한도를 초과하는 전세보증금을 일부 월세로 전환하는 계약 구조가 확산한 영향으로 풀이된다.

서울 송파구 다세대연립 일대. (사진=연합뉴스)

11일 주택도시보증공사(HUG)가 공개한 ‘전세보증금 반환보증 제도 변화가 주택 임대차 시장 구조에 미친 영향’ 연구보고서에 따르면 2023년 1월 반환보증 가입 요건 강화 이후 서울 전체 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비율은 이전 47%에서 55.75%로 8.76%포인트 증가했다.

특히 연립·다세대, 오피스텔, 단독·다가구 등 비아파트 임대차 시장에서 월세 비율이 크게 늘었다. 제도 변화 이후 서울 비아파트 임대차 시장의 월세 계약 비율은 모든 주택 유형에서 10%포인트 이상 증가했다.

주택 유형별로 보면 아파트의 월세 계약 비율은 40.61%에서 42.1%로 1.49%포인트 증가하는 데 그쳤다. 반면 연립·다세대는 같은 기간 35.22%에서 52.99%로 17.77%포인트 증가했다. 오피스텔은 53.24%에서 67.87%로 14.63%포인트 증가했고 단독·다가구는 63.18%에서 76.2%로 13.02%포인트 늘었다.

보고서는 이 같은 변화에 대해 반환보증 적용 범위 축소로 보증 한도를 초과하는 보증금 일부를 월세로 전환하는 계약 구조가 늘어난 영향이라고 분석했다.

특히 저소득층·취약계층이 주로 거주하는 비아파트와 중저가 임대주택에서 월세화가 두드러졌다는 분석도 나왔다. 제도 변화 이후 최우선변제금 상한인 5500만원 이하 저가 임대주택의 월세 비율은 20.74%포인트 증가했다. 최우선변제금 상한의 1~3배 구간에 해당하는 중·저가 임대주택도 월세 비율이 11.86%포인트 늘었다. 반면 최우선변제금 상한의 5배를 초과하는 고가 임대주택의 월세 비율은 3.89%포인트 증가하는 데 그쳤다. 중·저가 임대주택에서 월세 전환 속도가 더 빠르게 진행됐다는 의미다.

보고서는 “전세보증금 반환보증 가입요건 강화가 전세 중심 임대시장 구조를 약화시키고 월세화 경향을 촉진했다”며 “특히 비아파트와 중저가 임대주택 시장은 보증금 미반환 위험이 상대적으로 높음에도 제도적 보호가 충분히 작동하지 않는 영역으로 확인됐다”고 설명했다.

그러면서 “전세보증금 반환보증 제도의 적용 범위와 실효성을 점검할 필요가 있다”며 “향후 임대차 제도 설계 및 조정 과정에서 제도 변화 영향이 특정 주택 유형이나 임대료 구간에 편중되지 않는지에 대한 검토가 필요하다”고 강조했다.

전세보증금 반환보증은 임대차 계약 종료 이후 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 임차인에게 보증금을 우선 지급하고 이후 임대인에게 구상권을 행사하는 제도다.

정부는 전세 사기와 깡통전세 문제가 확산하고 HUG 재무 건전성 악화 우려가 커지자 지난 2023년 반환보증 가입 요건을 강화했다. 같은 해 1월 공시가격 적용 비율을 기존 150%에서 140%로 낮췄고 5월에는 담보인정비율(LTV)을 90%로 제한했다. 이에 따라 실질적인 전세보증 한도는 공시가격의 150% 수준에서 약 126% 수준으로 축소됐다.