KB스타리츠, 유상증자로 부채 갚는다…'씨티뱅크센터·시그니처타워' 등

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 케이비스타위탁관리부동산투자회사(이하 KB스타리츠)가 상장 후 첫 유상증자로 확보한 자금을 '씨티뱅크센터·시그니처타워' 등 주요 자산의 부채 상환에 사용한다.

고금리 차입금을 줄여 이자 비용을 낮추고 리츠 수익성을 끌어올리기 위한 전략이다. 이로써 리츠의 기초 체력을 다지고 향후 우량 자산을 추가로 편입할 수 있는 '투자 여력'(드라이 파우드)도 확보할 방침이다.



1500억 조달…고금리 단기부채 갚는다

12일 금융투자업계에 따르면 KB스타리츠는 유상증자로 약 1500억원 규모 자금을 조달할 계획이며, 이 자금을 신규 우량자산 편입 과정에서 발생한 차입금 상환에 사용할 예정이다.

KB스타리츠는 신주배정 기준일 기준 1차 신주 발행가액을 보통주 3055원으로 확정했다. 다음달 10일 최종 발행가액을 확정한 뒤 15~16일 구주주 청약, 20~21일 일반공모 청약을 진행한다.

이후 같은 달 30일 주주총회를 열어 배당액을 확정하고, 오는 5월 4일 유상증자 신주를 추가 상장할 계획이다. '선(先)배당 후(後)투자' 정책 시행으로, 유상증자에 참여할 경우 주당배당금 170원 내외를 받게 된다.

KB스타리츠가 차입금을 상환할 자산은 △씨티뱅크센터 654억원 △시그니처타워 193억원 △여의도 파이낸스타워(YFT) 153억원 등이다. 이 밖에도 기타 부채 상환 및 운영자금 450억원, 부대비용 50억원 등에 사용한다.

한국씨티은행 사옥 (사진=KB스타리츠)

씨티뱅크센터는 서울 종로구 새문안로 50(신문로2가 89-29)에 위치한 지하 3층~지상 15층, 연면적 약 1만9751㎡(약 5975평) 규모 오피스 빌딩이다.

지난 1987년 준공 후 2020년 리모델링을 거쳤으며 지하철 5호선 서대문역, 광화문역에서 걸어서 9~10분 걸린다.

오는 2029년 2월까지 한국씨티은행이 100% 임차해서 사용 중이다. 앞서 싱가포르계 운용사인 케펠자산운용이 이 건물을 지난 2022년 말 약 2232억원(3.3㎡당 2350만원)에 인수한 후 현재는 KB자산운용이 투자해서 보유 중이다.

앞서 케이비스타멀티에셋제1호위탁관리부동산투자회사(KB멀티에셋리츠)는 지난 2024년 씨티뱅크센터를 보유한 ‘케펠일반사모부동산투자신탁 제13호’ 지분을 취득했다. 소유 지분율은 75.85%다.

시그니처타워는 서울 중구 청계천로 100에 위치한 지하 6층~지상 17층, 연면적 9만9997㎡ 규모의 대형 오피스다. 지난 2011년 준공됐고, 지하철 2·3호선 환승역 을지로3가역에서 걸어서 7분 거리에 있다.

시그니처타워 (사진=KB스타리츠)

입주사로는 금호석유화학, LVMH, 코리안리, 한화건설 해외 태스크포스(TF), STX, 패스트파이브 을지로점 등이 있다. KB자산운용은 이 건물을 지난해 이지스자산운용으로부터 1조346억원에 쉐어딜 형태로 인수했다.

쉐어딜(Share Deal)은 펀드 수익자만 교체되는 매각 형태다. 반면 에셋딜(Asset Deal)은 거래 양측이 자산 전체를 직접 사고파는 실물거래 방식이다. 쉐어딜 방식은 에셋딜에 비해 부동산 취득세가 면제되고 거래 절차가 간소화된다는 이점이 있다.



이자 연 66억 절감…리츠 수익률 극대화

여의도 파이낸스타워는 서울 영등포구 국제금융로2길 32(여의도동 23-8)에 위치한 프라임급 오피스 빌딩이다. 지하 7층~지상 21층, 연면적 약 4만3669.26㎡(약 1만3209.95평) 규모다.

지하철 5·9호선 환승역 여의도역에서 걸어서 2분 거리에 있으며, 여의도 금융 중심지 내 위치해 주요 금융기관, 증권사, 자산운용사, 대기업 본사와의 접근성이 용이하다.

여의도 파이낸스타워 (사진=KB스타리츠)

KB스타리츠는 작년 12월 여의도 파이낸스타워를 기초자산으로 하는 ‘KB와이즈스타일반사모부동산투자신탁 제28호 제1-1종(우선주)’ 수익증권에 150억원을 투자했다. 해당 투자 재원은 약 153억원 규모의 주주배정 유상증자를 통해 마련했다.

KB스타리츠가 이번 유상증자로 확보한 자금을 자산 매입이 아닌 부채 상환에 투입하는 것은 '리츠 수익률 극대화'를 위해서다.

업계에서는 신규 자산의 기대수익률(캡레이트)보다 조달금리가 높은 ‘네거티브 스프레드’를 최소화하는 것을 리츠 운용의 핵심 과제로 꼽는다.

캡레이트는 부동산 투자 수익률을 평가하는 지표로, 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마나 벌 수 있는지를 수치로 표현한 것이다. 부동산에서 1년간 벌어들인 순수익을 구입가격으로 나눠서 계산한다.

입지가 좋고 투자 위험이 낮은 부동산일수록 캡레이트가 작게 나오고, 외곽이나 투자 위험이 높은 지역 부동산은 캡레이트가 높게 나타난다.

캡레이트보다 조달금리가 높은 경우는 해당 자산에 투자해서 얻는 수익률보다 비용이 더 많이 드는 것을 의미한다.

KB스타리츠가 이번 유상증자로 고금리 단기 차입금을 상환할 경우 이자비용이 약 66억원 절감될 것으로 예상된다. 이자비용이 연간 123억원에서 57억원 수준으로 줄어들 것으로 추산돼서다.

이는 당기순이익 개선에도 긍정적으로 작용할 전망이다.

KB스타리츠 관계자는 "이번 재무구조 개선으로 리츠의 기초 체력을 강화할 것"이라며 "또한 향후 우량 자산을 추가 편입할 수 있는 투자 여력(드라이파우더)도 확보한다는 방침"이라고 말했다.