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연체율 흐름은 단순 상승이 아니라 ‘재상승’에 가깝다. 서울 주담대 연체율은 지난해 5월 0.37%까지 오른 뒤 9월 0.32%까지 하락하며 안정되는 듯했지만, 이후 다시 반등해 올해 2월 0.36%까지 올라왔다. 금융권에서는 이를 두고 상환 부담이 일시적으로 완화된 것이 아니라 구조적으로 누적되고 있다는 신호로 보고 있다.
주담대는 담보가 확실하고 장기간 분할 상환하는 구조라는 점에서 대표적인 안전 대출로 분류된다. 이 때문에 연체율이 0.3%를 웃돌 경우 절대 수준이 높지 않더라도 위험 신호로 해석된다. 금융권 관계자는 “주담대 연체율은 작은 변동에도 의미를 둘 필요가 있다”며 “하락세가 멈추고 다시 상승하고 있다는 점이 더 중요하다”고 말했다.
특히 주목되는 점은 대출 규모가 더 늘지 않는 상황에서도 연체율이 오르고 있다는 점이다. 서울 지역 주담대 잔액은 275조원대에서 정체된 흐름을 보이고 있다. 대출이 급증해 연체가 늘어난 것이 아니라, 기존 차주들의 상환 여력이 약화되면서 연체가 증가하고 있다는 의미다.
금융권에서는 이 같은 현상의 핵심 원인을 ‘현금흐름’에서 찾고 있다. 집값 상승은 자산 가치의 변화지만, 연체 여부는 매달 원리금을 갚을 수 있는지에 달려있다는 설명이다. 시중은행 관계자는 “주택 가격은 자산 가치지만 연체는 현금흐름 문제”라며 “금리가 오르고 원리금 부담이 커지면 집값이 올랐어도 버티지 못하는 차주가 생길 수밖에 없다”고 말했다.
실제 연체는 모든 차주에게서 나타나는 현상이 아니라 특정 구간에 집중되는 모습이다. 최근 집값 상승은 강남권 등 일부 핵심 지역에 집중된 반면, 중저가 주택이나 외곽 지역은 체감 회복이 제한적인 경우가 적지 않다는 것이다. 금융권 관계자는 “연체는 가격이 크게 오른 지역보다는 중저가·하단 시장에서 주로 발생한다”며 “이 경우 거래가 원활하지 않아 매각으로 대응하기도 쉽지 않다”고 설명했다.
금리 상승에 따른 ‘시간차 충격’도 영향을 미치고 있다. 저금리 시기였던 2020년 전후로 혼합형 주담대를 활용해 주택을 매입했던 차주들이 최근 금리 재산정 구간에 진입하면서 상환 부담이 급격히 커지고 있다는 분석이다. 초기 2%대 금리로 대출을 받았던 차주들이 변동금리 전환 이후 4~6%대 금리를 적용받으면서 원리금 부담이 크게 늘어난 것이다.
여기에 소득 정체나 고용 불안이 겹칠 경우 상환 여력은 더 빠르게 악화될 수 있다. 실제 금융권에서는 개인사업자나 다중채무자, 외곽 지역 주택 보유 차주 등을 중심으로 연체가 증가하고 있다는 분석도 나온다.
문제는 이러한 흐름이 단기간에 끝나기 어렵다는 점이다. 금리 인하 속도가 예상보다 더딜 경우 현재의 상환 부담이 장기간 이어질 가능성이 크고, 주담대 금리 재산정 물량도 당분간 지속될 것으로 예상된다. 금융권 관계자는 “금리 인하 기대가 약화되면서 차주들의 부담이 예상보다 오래 이어질 수 있다”며 “연체율 상승 흐름 역시 단기적인 현상이라기보다 구조적인 문제로 봐야 한다”고 강조했다.
