지식산업센터 시장 '장기 침체'…시장 곳곳 '경고등'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 전국 지식산업센터 시장이 장기 침체 국면에 빠졌다.

올해 3분기 전국 거래 건수가 전분기 대비 소폭 늘었지만, 가격 하락·경매 급증·분양 부진이라는 '삼중고'가 겹치면서 시장 전반에 '눈치 보기' 분위기가 짙어지고 있다.

기업들의 이전 수요가 축소되고 임차 전환이 늘어나는 가운데, 일부 개발사업장은 아예 용도 변경을 검토하는 등 구조적 침체 우려도 커지고 있다.

거래 늘어도…'가격 하락·경매 급증·분양 부진' 삼중고

20일 지식산업센터114 운영사 알이파트너가 국토교통부 실거래가 자료를 인용해 분석한 결과에 따르면 올해 3분기 전국 지식산업센터 거래건수는 전분기 대비 7% 늘었다.

월별로는 지난 7월 거래건수가 448건으로 가장 많았다. 반면 휴가철이 겹친 지난 8~9월은 거래건수가 300건 안팎에 머물며 최근 5년 평균(427건)에 못 미쳤다.

수도권 월평균 거래 건수는 330건으로 전분기 대비 8% 늘었다. 세부적으로는 서울(14%), 경기(9%)의 월평균 거래 건수가 전분기 대비 증가한 반면 인천(-14%)은 감소세가 뚜렷했다.

거래금액은 지역별 양극화가 더 뚜렷했다. 서울 거래금액은 전분기 대비 7% 증가했지만 경기는 전분기 대비 2% 감소했고, 인천은 43% 급감했다.

(자료=지식산업센터114)

올해 3분기에는 △경기도 안산시 HKC지식산업센터2 전체 건물(247억) △경기도 화성시 동탄 현대실리콘앨리 29개 호실(115억) △경기도 과천시 지식정보타운의 과천 펜타원 지식산업센터 5개 층(약 379억) 등에서 대형 거래가 이어졌다. 이는 중대형 면적·층 단위 매매 수요가 꾸준하다는 점을 보여준다.

수도권 월 평균 거래금액은 △경기도 778억원 △서울시 688억원 △인천시 48억원 순으로 집계됐다. 특히 인천의 거래금액 급감은 신축 공급물량 증가와 공실 확대가 영향을 미친 것으로 분석됐다.

평균 거래가격도 약세였다. 전국 평균 평당 거래가격은 1329만원으로 전분기 대비 소폭 하락했다. 서울(2125만원)과 경기(1106만원)는 전분기 대비 각각 8%, 15% 하락했다. 인천(819만원)은 전분기 대비 3% 올랐지만 전년 동기 대비 40% 떨어졌다.

고가 지역의 가격 하락폭은 더 컸다. 성동구와 송파구는 여전히 지식산업센터 실거래가 상위권을 유지했지만 전년 대비 하락 폭이 확대됐다.

반면 경기도 도시지원시설용지 신축센터들은 경매 물건으로 다수 등장하며 실거래가 하위권을 차지했다.

올해 3분기 수도권에서는 서울 성동구와 경기도 군포시, 부천시, 용인시, 평택시, 인천시 부평구, 서구 등에서 실거래가 최고가, 평균가, 최저가가 모두 하락했다.

반대로 서울 영등포구, 중랑구, 경기도 고양시, 시흥시, 안산시, 인천시 연수구 등은 실거래가 최고가·평균가·최저가가 모두 상승하며 선방했다.

경매 물건 2~4배 '폭증'…대출 안 돼 '분양 부진' 심화

기업들은 경기 불안정 속에서 비용 절감을 위해 지식산업센터 면적을 줄이거나, 저렴한 지역으로 이전하는 경향이 강해졌다.

신축 지식산업센터 준공이 증가하면서 임대가격이 하락해 매입 검토 중이던 기업들이 임차로 전환하는 사례도 늘고 있다.

지식산업센터 경매 진행건수도 급격히 증가했다. 서울은 법원 경매 물건이 전년 같은 기간 대비 400% 이상 증가했다. 경기도와 인천시 법원 경매 물건도 신축 지식산업센터 공실 때문에 200% 이상 증가했다.

(자료=지식산업센터114)

특히 서울은 실수요 기업이 입주했던 구축 지식산업센터가 경매로 나오는 사례가 늘었다. 기업 유동성 악화가 원인으로 지목된다.

이에 따라 수도권 법원 경매 진행건수의 서울시 비율이 종전 10.8%에서 25.6%로 대폭 증가했다. 반면 경기도 비율은 65.6%로 감소했고, 인천시는 8.8%로 소폭 감소했다.

평균 낙찰률은 서울시 22.7%, 경기도 7.7%, 인천시 26.4%로 집계됐다.

분양 시장은 극심한 침체를 겪고 있다. 고분양가 부담으로 분양률이 낮아지자 일부 현장은 할인 분양 또는 임대형 전환에 나섰다. 준공 후 미분양이 많은 현장은 시행사와 시공사 간 할인율 갈등으로 재분양조차 못 하는 사례도 나타났다.

금융기관은 분양가를 인정하지 않고 감정평가 후 담보인정비율(LTV)을 적용하거나, 분양가격의 40~50% LTV를 적용해 잔금 대출을 실행했다.

이에 따라 실수요 기업이 자력으로 잔금을 납부할 수 없어서 수분양자 잔금 미납, 계약 해제 등이 잇따르고 있다.

시장 침체가 장기화되면서 지식산업센터 개발사업을 다른 용도로 전환하는 경우도 늘고 있다.

서울 강서구 가양동 CJ부지는 일부를 주거용도로 전환하고 있다. 지하철 9호선 증미역 인근 이마트 가양점 부지는 리파이낸싱을 계속하면서 지식산업센터 개발을 내년 이후로 미루고 다른 용도 전환을 검토 중이다.

한국토지주택공사(LH)는 시장 호황기에 높은 가격에 경기도 도시지원시설용지를 매각했지만, 이후 계약이 취소돼서 재매각에 나섰다. 그러나 재매각에도 참여한 시행사가 없어서 전부 유찰됐다.

만약 LH에서 직접 개발사업을 진행하지 않는다면 경기도 고양시 삼송지구, 장항지구, 하남 미사지구 등의 경기도 도시지원시설용지는 주거용으로 전환될 가능성이 높다.