“2조짜리 건물 들어선다” 힐튼호텔 개발사업 곧 착공

[이데일리 김성수 기자] ‘밀레니엄 힐튼 서울’(힐튼호텔) 개발사업이 올해 상반기 착공이 가시화됐다. 최근 서울시, 중구청으로부터 관리처분계획인가를 받아서 오는 6월 기존 건물 철거가 가능해진 것.

다만 실제 철거에 들어가려면 힐튼호텔 건물 2층에 있는 양복점과 협의를 마쳐야 한다. 명도를 대가로 양복점에 제안한 금액에서 조정이 안 된 만큼 이지스자산운용은 힐튼 양복점과 상생할 수 있는 해결책을 모색 중이다.

◇ 관리처분계획인가 완료…올해 6월 19일 내 철거 가능

1일 서울시 및 중구청에 따르면 서울 중구 양동구역 제4-2·7지구 도시정비형 재개발사업 관리처분계획인가가 지난달 19일 고시됐다. 이 곳은 서울시 중구 남대문로 5가 395번지 일대 힐튼호텔이 위치한 사업지다.

(자료=토지이음, 국토교통부, 서울시, 중구청, 업계 등)

사업시행자는 와이디427피에프브이(PFV)로, 이지스자산운용(이지스일반사모부동산투자신탁421호의 신탁업자 국민은행)이 최대주주다. 현대건설이 시공사로 참여하고 있다.

관리처분계획인가 고시를 보면 기존 건축물의 철거 예정시기는 ‘관리처분계획인가일(3월 19일)로부터 3개월 이내’라고 적혀있다. 오는 6월 19일 내 철거가 가능해진 것. 오는 2030년 준공이 목표다.

향후 힐튼호텔이 철거되고 건물 2동이 들어선다. 새로 들어설 건물 2동은 △지하 10층~지상 34·39층, 높이 141.8m, 연면적 33만8982.69㎡ 규모 업무·숙박·판매시설 △지하 4층~지상 8층, 높이 35.27m, 연면적 1만172.12㎡ 공공청사다.

이 공공청사는 와이디427PFV 부담으로 설치된 후 관리청인 서울시에 무상 귀속된다. 와이디427PFV는 지난 2월 현대건설과 공사도급계약을 체결했다. 총 공사비는 1조1878억원이다.

관리처분계획인가 내용을 보면 업무시설(18만2821.79㎡)의 추산액(종후평가액)은 2조4480억2500만원이다.

‘종후평가액’이란 주택재개발이나 재건축 사업에서 조합원 분양가를 결정하기 위해 실시하는 감정평가액을 말한다. 종후자산은 재개발 사업을 시행한 후 새로 건설되는 분양예정 대지나 건축물을 뜻한다. 즉 ‘종후평가액’은 현존하지 않는 물건에 대한 ‘조건부 감정평가’인 셈이다.

(자료=서울 중구 양동구역 제4-2?7지구 도시정비형 재개발사업 관리처분계획인가 고시)

이밖에 보류지 및 체비지 시설로 △업무시설(7만6675.22㎡) △숙박시설(5만7435.43㎡) △판매시설(2만2350.25㎡)이 있으며, 이들의 추산액(종후평가액)은 1조8509억4000만원이다.

이 사업 관련 브릿지론 1조4400억원은 오는 8월 24일 만기다. 와이디427PFV는 올해 중 브릿지론을 본PF로 전환하는 것을 목표로 삼고 있다.

부동산업계 관계자는 “도쿄 아자부다이힐스, 뉴욕 허드슨야드처럼 녹지공간과 복합시설을 결합한 초대형 트로피 에셋(상징성 있는 자산) 개발이 글로벌 추세”라며 “힐튼 개발사업은 국가 중앙역과 남산이라는 상징성 및 서울의 글로벌 도시 경쟁력을 높이는 트로피 에셋으로 많은 대주단이 관심을 갖고 있다”고 말했다.

◇ 양복점 협의 따라 철거시점 ‘유동적’…상생방안 모색중

본PF 전환까지 시간적 여유가 있는데다, 관리처분계획인가까지 받은 만큼 올해 상반기에 철거 및 착공이 가능할 것으로 보인다.

다만 기존 건물을 철거하는 시점은 다소 유동적일 수 있다. 힐튼호텔 건물 2층에 있는 양복점과의 협의 여부에 따라 철거 시점이 달라질 수 있어서다.

와이디427PFV 힐튼 양복점에 금전적 보상 외에도 영업환경 보장 및 영업을 이어가게끔 하는 합의안을 제시했지만 원만한 합의가 이뤄지지 않았다.

와이디427PFV는 관리처분계획인가를 받음으로써 정해진 이주 기간 내 세입자를 건물에서 퇴거시킬 수 있는 권리를 갖게 됐지만, 힐튼 양복점과 상생할 수 있는 해결책을 모색 중이다.

힐튼호텔 개발사업 외에도 인근 메트로타워, 서울로타워 연계 개발도 진행 중이다. 메트로타워, 서울로타워는 ‘양동 도시정비형 재개발구역 8-1·6지구 재개발사업’에 해당한다.

‘이오타 서울’ 조감도 (자료=이지스자산운용)

두 프로젝트를 통합한 사업명은 그리스어로 ‘완결성’을 상징하는 ‘이오타’로 정해졌다. 중구청은 지난 19일 양동구역 제8-1·6지구 도시정비형 재개발사업 사업시행계획인가를 위한 공람·공고도 했다.

양동구역 제8-1·6지구 도시정비형 재개발사업 사업시행계획 인가 신청서가 제출돼서, 사업인정에 관한 의견 청취를 하기 위해서다. 공람 기간은 이달 2일까지다.

사업시행지구 내 토지등소유자와 그 밖에 정비사업 관련 이해관계가 있는 사람은 공람기간 내 공람장소로 의견을 서면 제출하면 된다.

와이디427PFV 주주들 지분율을 보면 지난 2023년 말 기준 최대주주는 국민은행이다. 국민은행(이지스일반사모부동산투자신탁421호의 신탁업자)의 지분율은 보통주 61.95%, 제1종 종류주 82.25%다.

종류주식은 보통주와 달리 이익배당, 잔여재산 분배, 의결권 행사, 상환 및 전환에 대해 특수한 권리를 가진 주식이다. 시공사 현대건설은 보통주 30.0%만 있고 제1종 종류주는 없다.

다른 금융회사 지분율은 △신한은행 보통주 3.50%, 제1종 종류주 8.18% △신한투자증권 보통주 2.10%, 제1종 종류주 4.91% △신한캐피탈 보통주 1.40%, 제1종 종류주 3.27% △이지스자산운용 보통주 1.05%, 제1종 종류주 1.39%다.