"동탄1·2 나눠 규제 어려워…구 단위 통계로 판단"[일문일답]

[이데일리 김은경 기자] 정부가 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구·조정대상지역으로 지정하고 토지거래허가구역(토허구역)으로까지 확대 지정했다. 정부는 대출을 통한 가수요와 갭투자(세 낀 매매)를 차단하는 데 이번 규제의 목적이 있다고 설명했다. 풍선효과 가능성에 대해서는 지속적으로 시장을 모니터링하면서 필요 여부를 판단하겠다고 밝혔다.

경기 화성시 동탄구 일대 아파트. (사진=이데일리 이다원 기자)

다음은 이유리 국토교통부 주택정책과장, 한정희 토지정책과장과의 일문일답.

-동탄1신도시와 동탄2신도시의 집값 상승폭이 다른데 구 전체를 토지거래허가구역으로 지정한 이유는.

△동 단위 등 작은 지역으로 지정할 수 있지 않느냐는 문의가 있는 것을 알고 있다. 다만 시장 상황은 가격과 거래량 등 계량 지표를 활용해 판단하는데 현재 통계는 자치구 정도가 최소 단위다. 동탄은 2월 일반구로 분구된 이후 구 단위로 모니터링해 지정했다. 더 세밀하게 접근할 수도 있지만 그렇게 지정하면 또 다른 불만이 있을 수 있다.

-풍선효과가 나타날 수 있다는 우려가 있는데.

△규제지역을 지정할 때마다 풍선효과 이야기가 나온다. 다만 아직 과열이 나타나지 않은 지역까지 지정하는 것은 조심스럽다. 시장 상황을 보면서 추가 지정 필요 여부를 계속 판단해 나가겠다.

-이번 규제는 레버리지보다 유동성 증가에 초점을 맞춘 것인가.

△반도체 영향이나 성과급 등으로 자산이 늘어나 주택 구매 수요가 증가하는 영향은 있을 수밖에 없는 상황이다. 다만 본인 자산으로 주택을 구입하는 것까지 정부가 개입할 부분은 아니다. 대출을 통해 가격 상승을 우려해 진입하려는 가수요를 차단하는 것만으로도 시장 불안을 잠재우는 효과가 있을 것으로 생각한다.

-규제지역 지정 기준을 충족한 지 시간이 지났는데 지정이 늦은 것 아닌가.

△정량 기준을 충족했다고 바로 지정하거나 해제하는 것은 아니다. 양도소득세 중과 등 시장 영향을 줄 수 있는 변수가 있었던 만큼 전체 시장 상황을 모니터링한 뒤 종합적으로 판단해 결정했다.

-안양 만안구 등 다른 지역은 왜 이번 대상에서 제외됐나.

△조정대상지역은 최근 3개월 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘어야 한다. 이번 3개 지역은 기준을 충족했지만 다른 지역은 법령상 기준을 충족하지 못했다. 거래량과 청약 경쟁률, 공급 상황, 자가보유율, 개발 호재, 자금조달계획서상 차입 비중 등도 함께 고려해 시장 상황을 판단한다.

-투기적 매수세 유입은 어떤 지표로 판단했나.

△대표적으로 갭투자 비율과 외지인 거래 비율, 거래량 등을 살펴본다. 가격 상승률과 거래량 등을 종합적으로 고려해 판단했다.

-규제지역과 토허구역은 앞으로도 함께 묶어서 지정되나.

△세 가지 규제가 항상 세트로 움직인다고 말씀드리기는 어렵다. 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 다만 규제지역은 대출과 세제를 통해 차입에 의한 주택 구입을 억제하는 효과가 있고, 토지거래허가구역은 실거주 의무를 통해 갭투자 수요를 차단하는 효과가 있어 상호 보완적인 역할을 한다고 본다.

-신규 토허구역에도 실거주 유예 제도는 적용되나.

△현행 시행령 개정을 통해 도입된 한시적 실거주 유예 조치는 그대로 적용된다. 5월 12일부터 허가 신청일까지 무주택자인 경우에 한해 허용된다. 대상 지역만 추가된 것이다.

-토허구역 지정으로 전세시장에 미치는 영향은.

△지난해 10월 규제 이후 전월세 매물이 갑자기 줄어들지는 않았고 완만하게 감소하는 상황이었다. 전월세 시장은 실제 거주 수요인 만큼 입주물량이 중요하다. 2022년 이후 착공 감소로 입주물량이 줄어든 영향이 크다. 단기간 공급 물꼬를 트는 것이 정공법이며 비아파트 공급 활성화 방안 등이 가장 효과적인 해법이라고 생각한다.

-지난해 10월 토허구역 지정과 비교하면 이번 규제 효과는.

△지난해에는 서울 전역과 인근 지역까지 상승세가 확산돼 비교적 광범위하게 지정했다. 지금은 동탄과 반도체 라인을 중심으로 상승세가 높은 상황이다. 당시 규제 이후 대출을 통한 주택 구입과 갭투자 수요는 많이 줄었고 거래량도 정점보다는 크게 꺾였다. 이번에도 시장 안정 측면에서 일정 부분 도움이 될 것으로 보고 있다.

-기존 분양 계약자 등도 대출 규제를 적용받나.

△금융위원회와 세제당국이 운영해 온 기존 적용 원칙이 그대로 유지된다. 소급 적용은 없다.

-이번 지정 지역의 차입 비중은 어느 정도인가.

△3개 지역 모두 자금조달계획서상 차입 비중이 30% 이상으로 나타났다. 다만 어느 수준부터 높다고 단정하는 기준을 갖고 있지는 않다.