코람코, 현대차리츠 설립 완료…'서울 성내 사옥' 등 전국 11개 사업거점 편입

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 코람코자산신탁은 현대자동차의 국내 사업 거점을 기초자산으로 하는 ‘현대차 유동화 리츠(코크렙제72호위탁관리부동산투자회사)’ 설립을 완료하고 국토교통부 영업인가를 받았다고 23일 밝혔다.

이에 따라 그간 공개되지 않았던 편입 자산들의 면면이 처음 공개됐다. 현대차 리츠는 현대자동차가 보유한 전국 11개 사업거점 부동산을 약 5800억 원 규모로 편입해 설립된 사모 리츠다.

현대자동차는 해당 자산을 리츠에 매각한 뒤 다시 장기 임차하는 ‘세일앤리스백’ 방식으로 기존 영업망과 사업 기능을 그대로 유지한다. 확보한 자금은 전동화와 미래 모빌리티 등 신성장 사업 투자 재원으로 활용할 계획이다.

이번 리츠에 편입된 자산은 △자동차 판매사옥 7곳 △하이테크센터 2곳 △현대모터스튜디오 1곳 △인증중고차센터 1곳으로 총 11개다. 서울과 수도권 비중이 전체 자산가치의 약 80%를 차지한다.

단순한 영업시설이 아니라 현대자동차 판매, 브랜드 경험, 서비스, 인증중고차 사업을 아우르는 핵심 사업 인프라다.

대표적인 편입 자산은 서울지하철 5호선 강동역에 인접한 성내 사옥과 인천 부평 삼산 사옥이다.

서울 강동구 현대자동차 성내 사옥 (사진=코람코자산신탁)

또한 서울 북부와 부산 하이테크센터는 대규모 정비·서비스 거점으로 운영되는 동시에, 센터 신축 이전 후 주거·복합개발까지 가능해 중장기적으로 가치 상승이 기대된다는 평가다.

특히 부산 하이테크센터는 부산지하철 1호선과 동해선 환승역인 교대역 인근에 위치해 개발가치가 높다. 현재 제3종 일반주거지역이지만 향후 준주거지역으로 용도가 상향될 경우 주상복합 등 복합개발로 자산가치 상승이 기대된다.

코람코는 이처럼 영업거점 기능을 유지하면서도 향후 개발이나 리모델링으로 부가 가치를 창출할 수 있는 자산을 선별해 리츠에 편입했다.

현대차 리츠의 가장 큰 강점은 안정적 임대수익 구조다. 현대자동차가 리츠 편입 자산 전체에 대해 직접 장기 책임임차(마스터리스) 계약을 체결했다. 임대료는 매년 일정 수준 상승하도록 설계됐다. 리츠 입장에서는 공실 위험 없이 장기 고정 수익을 확보하는 구조다.

코람코는 이같은 안정성을 바탕으로 현대차 리츠의 우선주 투자자에게 연 7% 이상, 최대 7.5% 수준의 배당수익률을 설계했다. 향후 자산 매각과 개발에 따른 차익까지 반영할 경우 내부수익률(IRR)은 더욱 높아진다.

이 리츠에는 코람코라이프인프라리츠가 약 50%를 투자해 최대주주로 참여한다. 나머지는 현대자동차 약 30%, 한국투자증권이 약 20%를 각각 투자하는 구조다. 특히 현대자동차가 자산 매각대금 일부를 다시 리츠에 재투자해서, 자산의 장기 가치와 리츠 운영에 대한 신뢰를 함께 보여줬다는 평가다.

이같은 구조는 참여 주체 모두에게 이익이 돌아가는 '윈윈' 구조다. 코람코라이프인프라리츠는 현대차 리츠의 최대주주로 연 7% 수준의 추가 배당 여력을 확보하게 됐다.

현대자동차도 자산 유동화로 미래 투자 재원을 확보하는 동시에, 리츠 지분 재투자로 향후 배당 수익까지 얻을 수 있다. 또 자산을 매각하더라도 기존 사업 거점을 그대로 사용하기 때문에 현대차 임직원들의 근무지와 고용에도 변화가 없다.

특히 코람코라이프인프라리츠는 현대차 리츠의 최대주주 지위를 확보하면서, 세계적 모빌리티 기업인 현대자동차를 사실상 전략적 스폰서로 맞이했다. 기존 생활 인프라 중심 포트폴리오에 현대차의 판매·서비스·브랜드 거점 자산이 더해지며 자산군도 다변화됐다. 이를 통해 코람코라이프인프라리츠의 배당 안정성과 성장성은 한층 강화될 것으로 보인다.

김철규 코람코자산신탁 리츠부문장은 “현대차 리츠는 단순한 부동산 매입이 아니라, 기업의 사업 거점을 유지하면서도 해당 자산의 가치를 극대화하는 새로운 유동화 모델”이라며 “현대차의 안정적인 영업 인프라와 코람코의 부동산 금융·관리 역량을 결합해 국내를 대표하는 탄탄한 리츠로 성장시켜 나갈 것”이라고 말했다.