"임대수익 챙길까, 통째로 사옥 쓸까"…강남 도곡동 오피스 매물 '등장'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강남구 도곡동의 중형 오피스 자산이 매각시장에 나온다. 다양한 업무 수요를 수용할 수 있는 효율적인 공간 구성과 유연한 임대차 조정 가능성을 갖췄다.

강남권에서 기업 사옥으로 활용할 수 있는 중형 오피스 매물이 제한적인 만큼 이번 자산에 투자자들 관심이 모일 것으로 보인다.



임대율 100%…2028년 10월까지 임대차계약

11일 금융투자업계에 따르면 매각주관사인 컬리어스 코리아는 서울 강남구 도곡동 448-2에 있는 중형 오피스의 매수 후보군 확보에 나설 계획이다.

서울 강남구 도곡동 448-2에 있는 중형 오피스 (사진=컬리어스 코리아)

해당 건물은 지하 4층~지상 8층, 연면적 약 6751평 규모 업무시설이다. 지난 1992년 준공된 후 쌍용자동차 중앙기술연구소와 STX그룹 사옥 및 연구개발(R&D) 시설로 사용됐다.

이후 지난 2015년부터 국내 유명 헬스케어 기업의 임차사옥으로 사용되고 있다. 쌍용건설이 시공한 건물로, 장기간 주요 기업의 업무 및 연구시설로 활용됐다.

이 건물은 넓은 기준층 면적과 편심코어 구조를 갖춰 업무공간을 효율적으로 배치할 수 있다. 편심코어(Eccentric Core)란 건축에서 계단, 엘리베이터, 화장실, 설비 샤프트 등 건물의 수직 동선과 지원 시설을 건물 평면의 한쪽 구석이나 치우친 위치에 몰아서 배치하는 코어 형식을 뜻한다.

코어가 한쪽에 치우쳐 있어서, 나머지 공간을 칸막이 없는 넓고 연속된 업무용·거주용 개방 공간으로 쓸 수 있다.

또한 이 건물은 본관과 별관을 구분해 독립적인 업무공간으로 운영하는 것도 가능하다.

총 147대의 자주식 주차공간을 확보해서 유사 규모 오피스 대비 여유로운 주차 여건을 갖추고 있다. 회의실, 강당 외에도 직원복지를 위한 다양한 업무지원시설이 완비돼 있다.

이같은 특성은 독립적 사옥을 확보하려는 기업은 물론, 연구개발 및 업무시설을 함께 운영할 수 있는 캠퍼스 형태의 사옥으로 활용하고자 하는 기업에도 매력적 요소로 작용할 것으로 보인다.

컬리어스 코리아는 사옥이 필요한 실수요 기업과 전략적 투자자(SI)를 주요 매수 후보군으로 검토하고 있다. 또한 리모델링 등을 통한 가치 제고를 모색하는 국내 운용사와 해외 투자자까지 마케팅 범위를 확대할 방침이다.

매각 일정은 내년 1월 입찰을 거쳐 내년 3월 중 거래를 마무리하는 것을 목표로 검토되고 있다. 컬리어스 코리아는 잠재 매수인들을 대상으로 투자설명자료 배포와 현장 투어 등 마케팅 절차를 진행할 예정이다.



조기 퇴거 협의 가능…GBD·판교·분당 '연결'

이번 매각에서 주목할 부분은 매수인의 필요에 따라 임대차 구조를 탄력적으로 조정할 수 있다는 점이다.

현재 국내 유명 헬스케어 기업이 건물 전체를 책임임차하는 마스터리스(Master Lease) 계약으로 임대율 100%를 유지하고 있다. 계약기간은 오는 2028년 10월까지다.

다만 매수인의 투자 목적과 입주 계획에 따라 현 임차인의 전체 또는 일부 면적을 조기 퇴거하게 하거나, 임차 조건을 재협의하는 것이 가능하다.

이에 따라 매수인은 기존 임대차계약 기반으로 안정적 현금흐름을 확보하는 것은 물론, 건물 전체를 사옥으로 쓰거나 일부 면적만 직접 활용하고 나머지는 임대하는 방식 등 다양한 운용 전략을 검토할 수 있다.

특히 최근 강남권 오피스 거래에서 기업의 직접 사용 목적과 전략적 투자 수요가 주요 매수 동력으로 작용하고 있는 만큼, 매수인의 자산 활용 계획에 맞춘 임대차 협의 가능성이 매각 과정에서 중요한 경쟁력이 될 것으로 기대된다.

입지적 측면에서는 건물이 신분당선·지하철 3호선 환승역인 양재역과 가깝고, 양재 업무권역에 있다는 특성이 강점으로 꼽힌다. 양재 업무권역은 강남 업무권역(GBD)과 판교·분당 업무권역(BBD)을 연결하는 위치에 있다.

또한 경부고속도로, 강남순환도시고속도로 등 주요 도로망을 통한 광역 접근성도 확보하고 있다. 삼성, LG, 현대자동차, KT 등 주요 대기업의 연구시설이 인근에 밀집해 있어 기업 간 업무 연계에도 유리하다.

양재천, 매헌시민의숲 등 녹지공간과 주거·생활 인프라가 풍부하다는 점도 사옥 입지를 검토하는 기업에 긍정적 요소다.

양재 일대의 중장기적 변화 역시 투자자들이 주목하는 부분이다. 서울시는 양재 인공지능(AI) 미래융합혁신특구와 양재·개포 ICT 특정개발진흥지구 등을 중심으로 AI 및 첨단산업 관련 기업과 연구시설의 집적을 추진하고 있다.

여기에 더케이호텔 서울 부지 복합개발사업과 양재 도시첨단물류단지 조성사업 등이 맞물리면서 이 일대에 업무·상업 기능이 한층 강화될 것으로 예상된다.

기존 대기업 연구시설 중심의 업무권역이 첨단산업 기반의 복합 업무거점으로 발전할 경우, 기업 입주 수요 확대와 함께 지역 내 오피스 자산의 경쟁력도 높아질 수 있다는 분석이다.