국내 1호 '프로젝트 리츠' 나온다…엠디엠리츠, 동탄 실버타운 개발 착수

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 정부가 도입한 '프로젝트 리츠' 제도가 국내 부동산 시장에서 처음으로 실전 무대에 오른다.

국내 최초 '헬스케어 리츠'인 엠디엠리츠가 경기도 화성시 동탄에 실버타운(노인복지주택)을 개발하는 사업을 '국내 1호' 프로젝트 리츠 방식으로 추진하고 있다.

부동산 개발사업의 시작부터 자금 조달, 개발, 운영, 매각에 이르기까지 전 과정을 직접 주도하는 새 부동산 투자 모델인 프로젝트 리츠의 성과에 이목이 쏠린다.

국내 '첫 헬스케어리츠' 엠디엠리츠, 프로젝트리츠 전환

16일 금융투자업계에 따르면 서울 강남구 역삼동 한국자산신탁 회의실에서 지난 9일 개최된 임시주주총회에서는 엠디엠위탁관리부동산투자회사(이하 엠디엠리츠)를 '프로젝트 부동산투자회사'(프로젝트 리츠)로 전환하는 안건이 통과됐다.

프로젝트 리츠가 지난달 28일부터 시행된 만큼 엠디엠리츠는 프로젝트 리츠로 전환 신고를 할 예정이다.

헬스케어 리츠 (자료=기획재정부, 보건복지부, 국토교통부, 금융위원회 등 관계 부처가 2024년 7월 합동으로 발표한 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’)

리츠(REITs·부동산투자회사)는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 임대·운영 수익을 배당하는 간접투자 구조를 갖고 있다.

리츠가 부동산 개발사업을 할 경우 사업비에서 자기자본이 차지하는 비율이 높아져 사업 안정성이 높아지는 장점이 있다. 시행사의 자기자본 비율은 통상 사업비의 5% 정도인 반면 리츠는 사업비의 9% 이상을 확보해야 해서다.

또한 리츠는 자기자본의 2배까지 차입할 수 있고, 주주총회 특별 결의를 거치면 10배까지 차입할 수 있다. 자기자본 비율이 9%일 경우 이 금액의 10배인 90%를 대출받아서 사업비 충당이 가능해진다.

특히 '프로젝트 리츠'는 부동산 개발사업의 시작부터 자금 조달, 개발, 운영, 매각에 이르기까지 전 과정을 리츠가 직접 주도하는 새로운 형태의 부동산 투자 상품 및 제도다.

이전에 부동산 개발에서 활용됐던 특수목적법인(SPC) 프로젝트금융투자회사(PFV)는 준공 후에도 부동산을 운영할 수 없는 반면 '프로젝트 리츠'는 준공 후에도 영업인가를 받아서 운영까지 할 수 있다.

그만큼 장기 임대료를 안정화하고 부동산 시세가 올랐을 때 매각할 수 있어서 매각 차익을 더 크게 얻을 수 있다는 장점이 있다.

즉 프로젝트 리츠 제도의 목표는 △자본력이 부족한 시행사를 대신해 리츠가 안정적으로 자금을 공급하고 △개발사업의 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기를 극복하며 △장기적 운영 수익을 창출하는 것이다.

이 프로젝트 리츠 제도는 지난 5월 27일 개정된 '부동산투자회사법'을 통해 올해부터 도입됐다. 법 개정과 더불어 시행령·행정규칙 개정 등으로 지난달 28일부터 시행됐다.

국내 최초 '헬스케어 리츠'인 엠디엠리츠는 경기도 화성시 동탄2신도시에 실버타운(노인복지주택, 시니어 레지던스)을 개발하고 있다. 현재 엠디엠리츠는 이 사업을 '국내 1호' 프로젝트 리츠 방식으로 추진하고 있다.

국내 1호 프로젝트리츠 추진…개발·운영·매각 직접 주도

헬스케어 리츠란 다수의 투자자 자금으로 시니어 레지던스를 개발·운영하고, 배당 수익을 분배하는 투자 회사를 말한다.

앞서 엠디엠리츠는 경기도 화성시 목동 산 89-2번지 일원 18만6487㎡(약 5만6412평) 규모 토지를 매입하는 계약을 작년 12월 19일 한국토지주택공사(LH)와 체결했다.

화성 동탄2지구 토지이용계획도 및 동탄 실버타운 사업지 위치 (자료=LH)

매매대금은 3990억8218만원이다. 엠디엠리츠는 자기자본 및 외부 조달(대출)로 매매대금을 마련할 예정이다.

엠디엠리츠는 계약금(10%) 지급 후 6개월마다 거래금액의 22.5%씩 4번 나눠서 지급하고 있다. 잔금을 내년 12월 14일 지급한 다음 소유권이 이전될 예정이다.

부지의 용도지역은 의료복지시설 용지다. 향후 엠디엠리츠는 이곳에 노인복지주택(실버타운), 오피스텔 등을 개발하고 분양 및 임대수익을 창출할 예정이다.

엠디엠리츠 투자보고서에 따르면 총 사업비는 1조9974억3100만원, 준공 예정일은 오는 2029년 9월 30일이다.

엠디엠리츠는 토지매매계약 체결 후 3년 이내 착공하고, 착공 후 5년 이내 모든 계획 건축물을 준공해야 한다. 이 기간을 그대로 적용하면 오는 2027년 12월 19일 이전까지 착공하고 2032년 이내 준공해야 한다는 뜻이다.

엠디엠리츠는 사업에 필요한 건축 관련 인허가에 대한 책임을 진다. 또한 부득이한 사유로 착공 및 준공이 지연되는 경우 LH와 상호 합의에 의해 기한을 연장할 수 있다. 엠디엠리츠는 사업계획 변경시에도 LH와 사전에 합의해야 한다.

예컨대 △건축물 연면적 또는 사업비의 5% 이상 변경 △건축물의 높이 및 용도 변경 △건축물 외관 디자인 및 단위 세대·주동배치의 변경 △조경계획 및 단지 내 시설물 변경 △건축물 성능에 관계되는 사항 등이다.

또한 LH는 공사가 준공된 후 민간사업자의 사업계획서 이행여부에 대해 별도의 지침에 따라 평가를 수행한다. 이 평가 결과는 LH에서 시행한 타 공모사업 평가에 가·감점으로 활용될 수 있다.