2분기 오피스 상승·상가 침체 이어져…서울·지방 격차 확대

[이데일리 이다원 기자] 올해 2분기 서울과 수도권을 중심으로 오피스 수요가 회복세를 보이지만, 상가 시장은 내수 침체와 소비 위축 여파로 전국 대부분 지역에서 부진한 흐름을 이어갔다. 특히 세종·강원 등 지방에서는 상가와 오피스 모두 공실률이 높아지며 투자수익률이 급락하는 등 지역 간 양극화가 두드러졌다.

2025년 2분기 상업용부동산 임대시장동향(사진=한국부동산원)

25일 한국부동산원이 발표한 ‘2025년 2분기(4~6월) 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 전국 오피스 임대가격지수는 전 분기 대비 0.69% 상승한 반면, 상가 통합 지수는 0.13% 내렸다. 임대수익과 자산가치 변화 등을 반영한 투자수익률은 오피스와 상가 전 유형에서 모두 하락했다.

제곱미터(㎡)당 전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 기준)가 1만 8600원, 상가는 집합상가 2만 7000원, 중대형 상가 2만 6500원, 소규모 상가(1층 기준) 2만 600원 순으로 나타났다.

오피스 임대가격지수는 서울(1.06%)과 경기(0.45%)를 중심으로 상승세를 이어갔다. 서울 오피스는 주요 업무지구 중심으로 수요가 지속 유입되며 임대가격지수가 상승했다. 도심 0.53%, 강남 1.30%, 여의도·마포 1.30%를 기록하며, 서울 전체는 1.06% 상승했다. 특히 강남대로(2.29%), 용산역(2.06%), 여의도(1.72%), 광화문(1.56%) 등 프라임급 오피스 밀집 지역이 상승을 주도했다.

경기 지역도 판교·분당권역 IT 기업 수요에 힘입어 임대가격지수가 0.45% 올랐고 분당역세권은 0.92%의 상승률을 기록했다. 오피스 임대수요 증가의 구조적 배경으로는 수도권 창업기업 집중 현상이 꼽힌다. 올해 4월 기준 전체 창업기업 10만 1000곳 중 서울·경기 비중은 약 49.9%(5만곳)에 달했다.

이에 따라 전국 오피스 투자수익률은 1.36%로 집계됐으며, 소득수익률은 0.93%, 자본수익률은 0.43%였다. 높은 공실률과 임대료 조정이 이어진 지방에서 전체 수익률을 끌어내린 것으로 풀이된다.

2025년 2분기 상업용부동산 공실 실태. (사진=한국부동산원)

상가 시장은 민간 소비 위축 여파에 모든 유형에서 하락세를 보였다. 상가 통합 임대가격지수는 전 분기 대비 0.13% 하락했으며, 유형별로는 중대형 -0.10%, 소규모 -0.21%, 집합상가 -0.15%로 나타났다. 서울 주요 상권에서는 뚝섬(3.29%), 용산역(1.35%), 압구정(1.03%) 등의 지수가 상승했다. 서울 전체 상가 통합 임대가격지수는 전분기 대비 0.21% 올랐다.

반면 인천은 원 도심 상권이 침체되며 전반적인 하락세를 보였다. 구월(-0.59%), 소래포구역(-0.56%), 계양계산(-0.41%) 등 전통 상권에서 공실 장기화와 수요 분산 현상이 나타났다.

세종시의 경우 나성·한솔동 상권을 중심으로 공실이 이어지며 집합상가 임대가격지수가 크게 하락했다. 나성·한솔동 중심상권의 장기공실 지속과 낮은 상가 경매낙찰가율로 ‘깡통상가’ 우려가 커지고 있다 세종 집합상가의 투자수익률도 -0.16%, 자본수익률은 -0.87%로 세 분기 연속 마이너스를 기록했다.

전국 상가 공실률은 중대형 13.4%, 소규모 7.5%, 집합상가 10.5%로 나타나 모두 전 분기보다 높아졌다. 특히 노후 상권과 후면 상가를 중심으로 공실 장기화가 지속하며 수익률 하락을 이끌었다.

투자수익률은 중대형 상가 0.83%, 소규모 0.69%, 집합상가 1.07%로 모두 하락했다. 소득수익률은 중대형 0.80%, 소규모 0.72%, 집합상가 0.97%로 나타났다. 자본수익률은 중대형 0.03%, 소규모 -0.03%, 집합상가 0.10%였다.

한편 이번 조사는 한국부동산원이 전국 상업용 부동산(오피스·상가)을 대상으로 임대가격지수, 임대료, 공실률, 투자수익률 등을 분기별로 조사한 결과로다. 지난 6월 30일 기준 현장 조사 및 임대인·임차인 면담을 포함해 집계됐다.