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권 교수는 “다주택자 규제로 임대 수요가 줄어든다는 주장도 있지만 이는 현실과 거리가 있다”며 “올해 공동주택 입주 물량은 2만7000가구 수준인데, 지난해 결혼이 24만쌍에 달하는 점을 감안하면 임대 수요와 입주 물량 간 격차가 크다”고 지적했다.
정부가 제시한 공급 목표에 대해서도 회의적인 시각을 보였다. 그는 “135만가구 공급은 분당의 14배인데 4년 만에 착공하기엔 현실적으로 어렵다”며 “중장기적으로는 의미 있지만 실현 가능성은 지켜봐야 한다”고 했다. 이어 “정부 출범 1년이 되도록 단기 공급 정책이 없다”며 “정비사업의 경우 주민 합의가 전제되는 만큼 이를 뒷받침할 여건 마련이 필요하다”고 주장했다.
비아파트 시장과 관련한 우려도 제기됐다. 권 교수는 “다주택자 5평, 10평도 모두 주택으로 포함되면서 생계형 다주택자까지 매도 압박을 받고 있다”며 “이런 탓에 거래가 위축된 상황”이라고 설명했다. 이어 “세제 기준이 명확하지 않은 상태에서 제도 변화가 이뤄질 경우 시장 혼선이 발생할 수 있다”고 우려했다.
특히 최근 논의가 본격화된 장기보유특별공제(장특공) 개편과 관련해서도 우려를 드러냈다. 장특공은 주택을 장기간 보유할 경우 양도소득세를 일정 비율 깎아주는 제도인데 이를 축소하거나 폐지할 경우 실수요자와 장기 보유자 부담이 동시에 커질 수 있다는 것이다. 권 교수는 “1가구 1주택 비거주 주택 기준부터 명확히 해야 한다”며 “이 기준 없이 장특공을 건드리면 혼란이 올 수밖에 없다”고 말했다.
금융 규제 역시 공급 문제와 맞물려 시장을 왜곡하고 있다고 봤다. 그는 “현재 6억원 이하 대출 제한으로 무주택자까지 내 집 마련이 어려워지는 상황”이라며 “투기 억제는 필요하지만 무주택자까지 일률적으로 규제하는 것은 문제가 있다”고 언급했다.
이광수 광수네복덕방 대표는 보다 직설적으로 정책 부재를 비판했다. 그는 “이재명 정부 1년 평가의 핵심은 부동산 정책이 없었다는 것”이라며 “정책이 없었는데 뭘 평가하나”라고 말했다. 이어 “그간 나온 것은 정책이 아닌 대책일 뿐, 강남 아파트 오르면 대책 나오는 식”이라며 “정책이 없으니 대책이 기준 없이 흔들리고 정치 이해관계로 흔들린다”고 직격했다. 그러면서 “부동산 정상화로 가기 위해선 고가 아파트 보유세 정상화, 양도세 정상화, 대출 정상화 등 기본 틀부터 세워야 한다”고 강조했다.
발제에 나선 변창흠 전 국토교통부 장관은 공급 구조 변화 필요성을 제시했다. 변 전 장관은 “민간주택 인허가 물량이 2016년 62만3000가구에서 지난해 30만4000가구로 크게 감소했다”며 “민간 공급 위축이 공급 부족의 주요 원인”이라고 진단했다.
이어 “고층 아파트 중심 정비는 시간과 비용 부담이 크다”며 “중층 고밀형 주거모형, 역세권 복합개발, 준공업지역 전환 등 다양한 공급 방식 검토가 필요하다”고 말했다. 또 “주차장 규제 역시 공급 제약 요인 중 하나”라며 제도 개선 필요성을 언급했다.
정부는 정책 방향에 대해 기존 입장을 재확인했다. 이유리 국토부 주택정책과장은 “수요 대책과 공급 대책을 병행하고 있으며 주택시장 안정과 주거복지라는 두 축으로 정책을 추진 중”이라고 설명했다. 다만 “2022년부터 2024년까지 착공 물량 감소 영향이 2025년 이후 입주 물량 부족으로 이어지고 있다”며 공급 시차 문제는 인정했다.
이어 “이 시차를 완화하기 위해 수요 대책을 함께 추진하고 있고 6·27 대책 등 관련 정책도 병행 중”이라며 “주거복지 분야 추가 대책도 준비하고 있는 만큼 시간을 두고 지켜봐 달라”고 했다.
