전세난 해법으로 떠오른 민간임대…업계 "조기분양·등록지위 연장해야"

[이데일리 김은경 기자] 전세 물량 감소와 전셋값 상승이 이어지는 가운데 공공임대만으로는 임대 수요를 감당하기 어려운 만큼 등록 민간임대주택을 활성화해야 한다는 주장이 제기됐다. 업계와 전문가들은 민간임대 공급을 늘리기 위해 조기 분양전환을 허용하고 자동 말소되는 등록임대사업자의 지위를 연장하는 등 제도 개선이 필요하다고 입을 모았다.

8일 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 '민간임대주택 공급 확대와 주거안정 토론회'에서 참석자들이 기념촬영하고 있다.(사진=김은경 기자)

이날 발제를 맡은 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 8일 서울 여의도 국회의원회관에서 복기왕·김남근 더불어민주당 의원 주최로 열린 ‘민간임대주택 공급 확대와 주거안정 토론회’에서 “공공임대 확대만으로는 임대시장 수요를 충족하기 어렵다”며 민간 임대주택 활성화 방안을 제시했다.

김 실장에 따르면 2024년 기준 전국 임차가구는 847만가구다. 이 가운데 공공임대주택은 197만 2000가구로 전체 임차가구의 23.2%만 수용할 수 있다. 나머지 649만 8000가구는 민간 임대시장에 의존해야 한다. 그러나 등록 민간임대주택은 134만 9000가구로 공공임대에 입주하지 못하는 임차가구의 20.8%만 담당하고 있다.

문제는 민간임대 공급 기반이 갈수록 위축되고 있다는 점이다. 공공임대주택은 2020년 173만 7000가구에서 지난해 197만 2000가구로 증가했지만 같은 기간 등록 민간임대주택은 153만 3000가구에서 134만 9000가구로 감소했다. 주택경기 침체와 공사비 상승에 따른 사업성 악화, 각종 규제가 복합적으로 작용한 결과라는 분석이다.

김 실장은 민간임대 활성화를 위한 과제로 조기 분양전환 제도 도입을 제시했다. 현재 공공임대는 임대의무기간 중에도 일정 요건을 충족하면 분양전환이 가능하지만 민간임대는 임대사업자와 임차인이 모두 원해도 임대의무기간 종료 전 분양전환을 허용하는 규정이 없다.

그는 “조기 분양전환이 가능해지면 임차인은 집값이 더 오르기 전에 내 집 마련 기회를 얻을 수 있고 사업자는 자금을 조기에 회수해 새로운 임대사업에 재투자하는 선순환 구조를 만들 수 있다”며 “분양전환 과정에서 발생하는 가격 분쟁도 줄일 수 있을 것”이라고 설명했다.

등록임대사업자의 등록 지위 연장도 대안으로 제시됐다. 문재인 정부는 2020년 7·10 대책으로 4년 단기임대와 8년 아파트 장기임대 등록제도를 폐지하면서 임대의무기간이 끝나면 등록이 자동 말소되도록 했다.

문제는 등록이 말소되면 세제 혜택은 사라지지만 계약갱신청구권 등으로 임대의무는 사실상 계속될 수 있다는 점이다. 김 실장은 “등록이 말소된 임대사업자가 해당 주택을 계속 임대하는 경우에는 기존 임대차 계약이 종료될 때까지 등록임대사업자로 인정하도록 제도를 보완해야 한다”고 주장했다.

서울에서 올해 자동 말소 예정인 등록 아파트는 2만 2822가구로 지난해 말소 물량(3754가구)의 약 6배에 달한다. 2027~2028년에도 2년간 약 1만 5000가구가 자동 말소를 앞두고 있다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 자동 말소 이후 세제 혜택을 유지하는 방안에 공감하면서도 “공적 의무를 이행하는 경우에만 혜택을 유지하는 방식으로 제도를 설계해야 한다”고 제안했다. 또 조기 분양전환 역시 “투기적 매각수단이 아니라 임차인 보호형 출구전략으로 설계할 필요가 있다”고 언급했다.

이날 토론에서는 이재명 정부의 다주택자 규제 기조가 전세 공급 감소를 불러왔다는 지적이 제기됐다. 진장익 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “‘다주택자 투기’라는 프레임으로 인해 민간임대사업자 역시 동일한 규제 범주에서 접근한 측면이 있다”며 “몇 채를 보유했느냐보다 어떤 목적으로 보유하고 실제 어떤 임대 기능을 수행하는지를 봐야 한다”고 지적했다.

정부는 민간임대의 역할에는 공감하면서도 제도 개선은 신중하게 검토하겠다는 입장이다. 한성수 국토교통부 주거복지정책관은 조기 분양전환에 대해 “사업자 입장에서 필요성은 공감하지만 정부는 품질 좋은 임대주택을 장기간 안정적으로 공급하는 정책을 추진하고 있다”며 “수도권과 비수도권을 차별화하는 방안 등을 포함해 접점을 찾아보겠다”고 말했다.

등록임대사업자 지위 연장에 대해서는 “사업자가 말소되면 혜택과 의무가 함께 없어지는 것이 국민 법감정에 맞는다”면서도 “세입자 보호를 위한 반환보증 의무 등과 상충하는 부분이 있는 만큼 방법이 있는지 찾아보겠다”고 했다.

토론회를 주최한 복기왕 의원은 “수도권은 공급 절벽인데 공공 공급은 목표가 있지만 민간 공급에 대해선 정부도 아직 뚜렷한 해법을 찾지 못하고 있다”며 “공공과 민간 공급을 함께 활성화할 방안을 계속 논의해야 한다”고 강조했다.