실거주 1주택의 세 부담은 줄이는 대신 비거주 고가주택의 종부세 부담은 최대 두 배 가까이 늘어나도록 세제를 바꾸는 것이 핵심이다.
이에 따라 시장에서는 ‘비거주 똘똘한 한 채’를 선호하는 현상은 사라질 수 있다는 분석이 나온다. 한편에서는 늘어난 세금이 전·월세 가격으로 전가될 수 있다는 우려도 제기된다.
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재정경제부가 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면 종부세는 내년부터 실거주 여부에 따라 세 부담 차이가 크게 벌어지는 구조로 바뀐다.
1세대 1주택자의 종부세 과세 기준은 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과 주택으로, 상위 2.3%(약 36만 3000호)가 해당된다.
공시가격 14억원 이하 1주택자는 거주 여부와 상관없이 종부세를 내지 않는다. 공시가격이 14억원을 넘으면 실제 거주 여부가 세 부담을 좌우한다.
실제 거주하는 1주택자는 기존처럼 14억원을 공제받지만, 거주하지 않으면 기본공제액이 9억원으로 줄어든다. 공제액이 5억원 감소하면서 과세표준이 커지고 종부세 부담도 크게 늘어나는 구조다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 내년도 공시가격이 올해 상승률의 절반이라고 가정했을 때 비거주 1주택자가 소유한 서울 송파구 잠실주공5단지(전용 82㎡) 아파트의 보유세는 현행 약 1258만원에서 내년 약 2520만원으로 두 배 늘어난다.
강남구 은마 아파트(84㎡)도 약 1004만원에서 약 2045만원으로 103.8% 뛴다. 용산구 한남더힐(235㎡)은 비거주 보유세가 약 1억 4086만원으로 거주용 1주택(약 1억 3028만원)보다 1000만원 이상 많다.
종부세 자체도 강화된다. 공정시장가액비율(FMV)은 70%로 오르고, 과세표준 6억~12억원 구간(시가 33억원 초과) 세율은 1.0%에서 1.3%로 인상된다. 세 부담 상한도 150%에서 200%로 높아진다.
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 “시가 20억~30억원 수준은 세액이 줄고 30억~40억원은 변동이 크지 않게 보호하되, 40억~50억원 초과 주택은 과세를 정상화하겠다”고 설명했다.
“늘어난 세 부담, 세입자 전가 우려↑”
이번 세제개편안을 두고 전문가들 사이에서는 급증한 세 부담이 세입자에게 전가될 수 있다는 우려가 나온다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “주택 수 대신 가액 중심으로 보유세 체계를 바꾸면, 시간이 지나 집값이 오를 경우 과세 범위가 예상보다 넓어질 수 있다”며 “가격 기준이 유연하게 조정되지 않으면 늘어난 세 부담은 결국 전·월세 임차가구에 전가될 가능성이 높다”고 지적했다.
특히 수요가 탄탄한 우수 학군지 등을 중심으로 조세 전가가 심화할 것이란 분석이 제기된다.
강성훈 한양대 정책학과 교수는 “대체 주택 공급이 충분하지 않은 상황에서 학군지 등 임대 수요가 높은 지역은 집주인들이 조세 부담을 임차인에게 떠넘기기 쉽다”며 “고자산가에게 세 부담을 지우려는 정책 의도가 빗나갈 수 있다”고 설명했다.
은퇴 고령자들 역시 집을 팔기보다 세를 주는 방향으로 선회할 것으로 전망됐다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “초고가 1주택 소유자 중 상당수는 몇십년 전에 집을 산 은퇴자”라며 “이들이 세금 때문에 수십년 산 집을 팔고 외곽으로 나가기는 쉽지 않아 차라리 집을 반전세나 월세로 돌려 종부세 재원을 마련하고 본인들은 밖으로 나가 사는 전략을 택할 것”이라고 꼬집었다.
전문가들은 세제 개편만으로는 집값 안정에는 한계가 있다고도 의견을 모았다. 강 교수는 “투기 수요를 억제해 급등을 막는 누름돌 역할은 하겠지만, 조세 정책 하나만으로는 효과를 장담하기 어렵다”며 “시장에서 대체할 수 있는 양질의 주택 공급이 제때 이뤄지는 등 공급 정책과 엇박자가 나지 않아야 조세 전가 등의 부작용을 막을 수 있다”고 강조했다.
한편 이번 종부세 개편에 따라 2031년까지 5년간 기대되는 세수효과는 9조 3000억원이다. 세제개편안의 예상 세수효과(13조 3000억원)의 70%에 달한다.
