이 기사는 2026년09월04일 16시02분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.
[이데일리 마켓in 김성수 기자] 물류센터 투자자들의 보험료 부담이 눈덩이처럼 불어나고 있다. 물류센터 대형 화재 사고가가 연이어 발생한 데 따라 재산종합보험 요율이 크게 올라서다.
과거 연간 7000만원대였던 보험료가 최근 3억원에 가까운 수준까지 치솟는 사례가 나오면서 부동산 운용업계에서는 “보험료 때문에 수익률을 맞추기 어렵다”는 목소리가 나온다.
최근 6년 창고 화재로 '재산피해 1조원'
4일 소방청이 집계한 창고 화재 발생 통계에 따르면 지난 2021년부터 지난달까지 창고 화재로 발생한 재산피해가 약 1조4558억원에 이르는 것으로 조사됐다.
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특히 물류센터는 다른 오피스나 상업시설보다 화재 위험에 민감한 자산으로 꼽힌다. 대형 물류시설에 화재가 발생할 경우 건물 자체 뿐 아니라 내부에 쌓인 재고자산에까지 피해 규모가 커질 수 있다. 보험사에서 물류센터를 위험도 높은 자산으로 분류하는 이유다.
최근에도 대형 물류센터 화재가 잇따르고 있다. 지난 7월 발생한 인천 서해구 석남동 쿠팡32물류센터 화재의 경우 진압에만 60시간 이상이 소요됐다. 현재까지 화재 원인은 밝혀지지 않은 상태다.
작년 11월 충남 천안시 동남구 풍세면에서 발생한 천안 이랜드패션 물류센터 화재도 완전 진화하는 데 약 60시간이 걸렸다. 이처럼 대형 물류센터 화재가 잇달아 발생하면서 보험사들도 위험을 반영해서 물류센터에 대한 보험료를 높이고 있다.
물류센터를 매입할 때 가입하는 재산종합보험은 일반적으로 여러 위험을 한꺼번에 보장하는 ‘패키지 보험’ 형태로 구성된다. 크게 섹션1~4라는 네 가지 영역으로 나뉜다.
섹션1은 건물 자체의 손상을 보장한다. 섹션2는 기계 고장 등 설비 관련 손해를 담보한다. 섹션3은 화재 등 사고로 영업이 중단됐을 때 발생하는 영업손실을 보장한다. 섹션4는 화재나 시설물 사고 등으로 발생한 제3자에 대한 배상책임을 담보한다.
보험료는 통상 연면적을 기준으로 한 평당 월 요율을 적용해 산정한다. 가령 월 3.3㎡(평)당 600원의 보험료가 적용되고 연면적이 1만평인 물류센터일 경우 연간 보험료는 약 7200만원이다. 600원에 12개월과 1만평을 곱한 금액이다.
보험료 급증에 물류센터 현금흐름 감소
문제는 최근 보험료가 기존보다 최대 4배 수준까지 뛰었다는 점이다. 동일한 1만평 물류센터를 기준으로 보험료가 4배 오르면 연간 부담액은 2억원대 후반까지 올라간다. 투자자 입장에서는 수천만원 수준이던 비용이 단숨에 수억원대로 늘어나는 셈이다.
보험료는 매년 반복해서 발생하는 운영비용이다. 보험료가 급등하면 그만큼 물류센터의 순영업소득(NOI)이 줄어들고, 결과적으로 투자자들이 기대하는 수익률에도 직접적 악영향을 미친다.
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보험료 인상과 함께 보장 범위에 대한 고민도 커지고 있다.
특히 물류센터 내부에 보관된 재고자산의 규모가 문제다. 물류센터에 입주한 기업이 보유한 재고는 수백억원에 달할 수도 있지만, 제3자 배상책임 보험의 일반적 가입 한도는 10억~20억원 수준에 그치는 경우가 있다.
'제3자 배상책임 보험'이란 피보험자가 업무나 일상생활 중 발생시킨 우연한 사고로 타인에게 신체 부상이나 재산 피해를 입혀서 법적 배상 책임이 생겼을 때 그 손해를 보상해 주는 보험을 말한다.
만약 대형 사고가 발생한 데 따른 실제 피해액이 보험 가입 한도를 넘어설 경우 모든 피해를 보험으로 보전하기 어렵다. 그렇다고 보장 한도를 높이면 보험료 부담이 급격하게 커지는 문제가 발생한다.
결국 물류센터 투자자 입장에서는 화재 위험 뿐 아니라 ‘보험료 리스크’까지 함께 관리해야 하는 상황이 됐다. 자산 가격과 임대수익률만 따져서 매입 여부를 결정하기 어려워진 것이다.
한 부동산 운용업계 관계자는 “물류센터는 화재 사고가 발생하면 건물 뿐 아니라 내부 재고까지 피해가 확대될 가능성이 있어 보험료 인상 압박이 큰 자산”이라며 “보험료가 수익률에 미치는 영향이 커지면서 최근에는 매입 검토 단계부터 보험 조건을 함께 따지는 분위기가 강해지고 있다”고 말했다.
