신한서부티엔디리츠, 호텔 투자 확대 '시동'…이자 부담도 낮춘다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 신한서부티엔디리츠가 호텔 자산 투자 확대와 재무구조 개선을 동시에 추진하며 중장기 성장 전략에 속도를 낸다.

외국인 관광객 회복세에 맞춰 호텔 포트폴리오를 강화하고, 양천구 신정동과 용산 등 주요 개발사업지에 지어지는 자산을 점진적으로 편입할 계획이다. 또한 전략적 리파이낸싱을 통해 이자비용을 낮추겠다는 구상이다.



외국인 관광객 회복…3~4성급 호텔 투자 확대

26일 금융투자업계에 따르면 신한서부티엔디리츠는 '2026~2027년 사업계획'에서 △호텔 포트폴리오 확장 △스폰서 개발 우량 자산의 리츠 편입 검토 △이자비용 절감을 위한 전략적 리파이낸싱 추진을 핵심 과제로 제시했다.

신한서부티엔디리츠는 스폰서인 부동산 개발회사 서부티엔디(서부T&D)와 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 협업으로 만들어진 리츠다. 자산관리회사(AMC)는 신한리츠운용이 맡고 있다.

신한서부티엔디리츠 구조 (자료=신한서부티엔디리츠)

현재 주요 투자 자산은 △3성급 호텔 ‘신라스테이 마포’ △오피스·호텔·리테일 복합건물 ‘광화문G타워’ △3성급 호텔 ‘나인트리 바이 파르나스 동대문’(나인트리 호텔 동대문) △복합 쇼핑몰 ‘인천 스퀘어원’ △5성급 호텔 ‘그랜드 머큐어 앰배서더 호텔 앤 레지던스 서울 용산’(용산 그랜드머큐어) 등이다.

이 중 광화문G타워는 자(子)리츠 신한광화문지타워리츠를 통해 투자하고 있다. 나인트리 호텔 동대문은 자리츠 신한서부티엔디제2호리츠를 통해, 용산 그랜드머큐어는 자리츠 신한서부티엔디제1호리츠를 통해 투자하고 있다.

신한서부티엔디리츠는 외국인 관광객 유입이 빠르게 회복되고 있다는 점에 주목해, 입지가 우수한 3~4성급 호텔 자산 매입을 적극 검토하고 있다. 국내 유입되는 외국인 관광객 급증과 함께 3~4성급 호텔의 실적 증가가 예상되기 때문이다.

스폰서인 서부티엔디가 직접 추진 중인 개발사업도 리츠 성장의 핵심 동력으로 꼽힌다.

앞서 신한서부티엔디리츠는 지난 2021년 상장 당시 서부티엔디가 보유한 부지를 개발해 리츠에 담는 한편 시장에서 우량 자산을 확보해 편입해서 리츠를 지속적으로 성장시키는 계획을 발표했다.



서부티엔디 개발자산 편입검토…성장동력 확보

서부티엔디는 △서울 양천구 신정동 도시첨단물류복합단지 △용산 나진상가 12·13동 개발사업을 추진 중이다.

우선 신정동 도시첨단물류복합단지 개발사업은 △복합물류센터(하역, 보관, 창고 등) △쇼핑몰(판매시설) △아파트 997가구(임대 98가구), 오피스텔 214실, 근린생활시설 등으로 구성된다.

서울 양천구 신정동 도시첨단물류복합단지 개발사업 조감도 (자료=서울시)

앞서 서울시는 양천구 신정동 1315 일대 서부트럭터미널 부지를 ‘도시첨단물류단지’로 본격 개발한다고 밝혔다. 최신 물류 시설을 조성하고, 첨단 유통산업을 육성하기 위해 조성된다.

서부트럭터미널 부지는 10만4000㎡(약 3만1500평)에 이른다. 사업비 총 1조9000억원이 투입되며, 지하 7층~지상 25층, 연면적 79만1000㎡(약 24만평) 규모 첨단물류단지로 재탄생한다.

서울시의 1조9400억원 자금수급계획은 △자기자본 5580억원(29%) △금융 등 타인자본 6395억원(33%) △분양수입 7425억원(38%)으로 구성돼 있다.

신한서부티엔디리츠에 따르면 아파트는 내년 1월, 복합물류센터와 쇼핑몰은 내년 3분기 착공이 예정돼 있다. 오는 2030년 12월 완공이 목표다.

서부티엔디의 또 다른 개발 사업으로는 용산 나진상가 12·13동 개발이 있다. 용산 나진상가·전자상가를 포함한 용산국제업무지구 개발사업은 ‘아시아의 실리콘밸리’를 만들기 위한 서울시의 역점 사업이다.

용산국제업무지구 개발 사업지는 서울 용산구 한강로3가 40-1번지(이촌로29길 1-11) 일원으로, 한국철도공사(코레일)이 과거 정비창으로 쓰던 용산역 뒤편부지 49만4601㎡다.

용산 전자상가는 원효대교 쪽부터 순서대로 전자랜드(1~3동), 원효상가(4~7동), 나진상가(10~20동), 선인상가(21~22동)로 구성됐다. 이 곳은 과거 컴퓨터, 휴대전화 등 전자산업의 메카였지만 지금은 산업구조 변화 및 시설노후화로 상권이 쇠퇴했다.

하지만 서울시가 지난 2023년 6월 ‘용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략’을 발표한 데 따라 이 일대가 높은 관심을 받았다.

용산전자상가~국제업무지구~용산역 간 통합적 입체보행 네트워크 조성 (자료=서울시)

LTV 개선·대출 조기 리파이낸싱…이자비용 절감

서울시는 용산 전자상가 일대를 소프트웨어, 디지털콘텐츠 등 인공지능(AI)·정보통신기술(ICT) 기반의 신산업 혁신지역으로 육성할 계획이다.

서부티엔디가 개발하는 용산 나진상가 12·13동 부지에는 오피스, 하이엔드 오피스텔, 리테일 시설이 들어설 계획이다. 착공은 오는 10월로 예정돼 있다.

신한서부티엔디리츠는 이들 개발 사업으로 지어진 복합물류센터, 쇼핑몰(신정동) 및 오피스, 리테일(나진상가)을 리츠에 점진적으로 편입할지를 검토할 예정이다.

이밖에도 신한서부티엔디리츠는 전략적 리파이낸싱을 통해 이자비용을 낮추겠다는 구상이다. 전환사채를 계속 주식으로 전환함에 따라 담보인정비율(LTV)이 점진적으로 개선되고 있다.

작년 6월 말 58%였던 LTV는 6개월이 지난 작년 12월 말 55%로 떨어진 것으로 추정된다.

또한 신한광화문지타워리츠의 기존 대출(선순위 및 후순위)을 전액 선순위 대출로 리파이낸싱해서 이자비용을 낮추게끔 노력할 계획이다.

예컨대 작년 가중평균 금리 기준 5.09%였던 금리 수준을 올해 3월 리파이낸싱으로 4% 초반까지 낮추겠다는 구상이다.

(자료=신한서부티엔디리츠)

또한 리츠 보유 자산의 조기 리파이낸싱을 검토해서 이자비용 절감을 유도하려고 하고 있다.

조기 리파이낸싱을 검토 중인 자산은 △인천 스퀘어원 선순위 대출 1930억원 △신라스테이 마포 선순위 대출 870억원, 중순위 대출 140억원 △용산 그랜드머큐어 선순위 대출 920억원 등이다.