“10년 전엔 뉴욕과 비슷했는데”…서울 집값 부담, 뉴욕의 2.8배

[이데일리 김형환 기자] 소득 대비 서울 주택가격 배율을 뜻하는 PIR이 10년 사이 2배 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 심지어 G20 국가 중 중국 상하이와 인도 뭄바이에 이어 세 번째로 PIR이 높았다. 서울 PIR는 미국 뉴욕의 2.8배에 달한다.

서울 강남의 은마아파트 일대 전경. (사진=연합뉴스)

4일 글로벌 통계플랫폼 넘베오에 따르면 2026년 중반 서울의 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 30배로 2016년 중반(16.3배) 대비 84% 가량 증가했다.

넘베오의 PIR은 국토교통부가 발표하는 PIR과 다르다. 넘베오는 도심과 외곽의 평균 주택가격을 토대로 90㎡ 아파트 가격을 산정하고 평균 실수령급여의 1.5배를 가구소득으로 가정해 산출한다. 서울의 90㎡ 아파트를 매입하기 위해선 가구소득을 30년 동안 한 푼도 쓰지않고 모아야 하는 것이다. 반면 국토부 주거실태조사는 실제 자가가구의 주택가격과 연소득을 조사, PIR를 뽑아낸다.

연도별로 살펴보면 서울의 PIR는 2016년 17.9배에서 2019년 20.7배로, 2020년 24배로 계속해서 올랐다. 이후 2021년 28.9배, 2022년 32.3배로 정점을 찍었다가 집값이 다소 하락세이던 2023년 30.8배, 2024년 24.9배로 떨어졌다가 이재명 정부가 들어선 2025년 26.8배로 소폭 상승했다. 올해는 30배로 다시 상승세로 돌아선 것이다.

G20 주요 도시의 PIR 평균값은 13.7배로 서울(30배)의 45.7% 수준이다. G7 주요 도시의 PIR 평균값(16배)과 서울의 PIR를 비교해보면 서울의 PIR은 G7 PIR 평균값의 약 1.9배다.

2026년 중반 서울의 PIR은 G20 국가 중 중국(상하이·31.2배)과 인도(뭄바이·30.1배)에 이어 세 번째였다. 인도네시아 자카르타가 24.9배로 서울 다음을 기록했으며 △러시아 모스크바(21.1배) △이탈리아 밀라노(18.2배) △프랑스 파리(17배) △영국 런던(16.7배) △일본 도쿄(16배) 등 주요 선진국보다도 높은 수준이다.

미국 뉴욕과 비교해보면 서울 집값 상승이 가파르다는 점을 알 수 있다. 서울의 PIR은 2016년 중반 16.3배에서 올해 중반 30배로 84% 상승한 반면 같은 기간 뉴욕은 16.4배에서 10.9배로 낮아졌다. 10년 전 서울과 뉴욕의 PIR는 비슷했지만 올해의 경우 서울이 뉴욕의 약 2.8배에 달해졌다.

이에 PIR 지수 등 각종 지표와 이재명 대통령의 인식이 다소 괴리돼 있다는 지적이 나온다. 이재명 대통령은 전날 국무회의를 열고 “서울 지역의 아파트 매물이 급속도로 늘어나고 있고 거래량은 매우 급속도로 줄어들고 있다”며 “주요 지역들의 실제 거래 가격도 계속 떨어지고 있다. 그것도 놀라울 정도로 떨어지고 있다”고 설명했다.

이 대통령의 진단과 같이 강남 3구의 집값은 떨어지고 있다. 강남·서초구는 지난달 26일 기준 각각 0.38%, 0.35% 떨어져 12주 연속으로 집값이 하락했다. 송파구는 같은 기간 0.22% 하락해 8주 연속 내림세를 기록했다.

다만 강남 3구를 제외한 22개 자치구의 집값은 모두 올랐다. 서울 집값은 지난달 26일 기준 전주 대비 0.09% 오르며 역대 최장인 90주 연속 상승세를 기록했다.