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광장 극동아파트 재건축은 1985년 준공된 1차와 1989년 준공된 2차를 통합해 진행하는 사업이다. 역세권 용적률 특례를 적용해 339.5%로 최고 49층, 총 2049가구 규모의 대단지로 탈바꿈한다. 추정 사업비만 1조 4666억원 규모로 현재 조합설립을 위한 주민 동의서를 받고 있는 상황이다.
문제는 1차 5동 주민들 중 일부가 반발하며 발생했다. 5동은 1차 중 유일한 전용면적 156㎡로 가구당 대지지분만 95.05㎡에 달한다. 1차 448가구 중 156㎡형은 84가구로 전체의 18.75%이지만 대지지분만 살펴보면 전체의 24.7% 수준이다. 대형 평형임에도 기존의 방식대로 사업을 진행한다면 충분히 보상을 받지 못한다는 게 이들의 주장이다.
게다가 한강변에 맞닿아 있어 전 가구가 한강을 조망할 수 있다. 이에 5동 주민들 중 일부는 독립정산추진협의체를 꾸려 독립정산을 요구하거나 ‘1+1 분양’을 요구하고 있는 상황이다. 현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 각 동별 구분소유자 과반수 동의가 필요한데 현재 5동의 동의율이 31% 수준이다.
다만 다수의 주민들은 받아들일 수 없다는 입장이다. 5동의 큰 대지지분만큼을 추후 종전자산가액에 더해주기 때문에 더 이상 특혜를 봐줄 수 없다는 것이다. 주민협의회 관계자는 “현재 감정평가의 경우 조합설립을 위한 개략적인 감정평가”라며 “추후 조합설립 이후 (5동의) 대지지분에 대해 정확히 계산해 정산을 하겠다는 입장”이라고 설명했다.
이러한 ‘제척 재건축’은 명일 삼익맨숀아파트에서도 벌어졌다. 해당 단지 역시 5동이 전용면적 146㎡로 단지 내에서 면적이 가장 크다. 5동 주민들은 대형 주택을 소유한 본인들의 가치가 제대로 인정 받지 못해 손해가 크다며 조합설립에 반대해왔다. 이에 재건축조합설립추진위는 5동 주민을 상대로 공유물 분할 소송을 제기했고 법원이 이를 받아들이며 5동을 뺀 나머지 단지만 재건축하기로 결정됐다.
‘사업 속도가 곧 사업비’인 최근 환경에서 이 같은 현상이 종종 발생할 가능성이 제기된다. 과거 일부 동이 자산평가에 이의를 제기, 사업 자체가 지연될 경우 설득과 협의 과정이 이뤄지는 경우가 대다수였다. 하지만 최근 공사비와 금융비용이 급등하며 차라리 해당 동을 빼고 사업을 하는 것이 유리하다는 의견이 중론이다. 다만 특정 동을 뺄 경우 차량 진출입로와 주차장, 일조권, 기반시설 등을 독립적으로 확보해야 하며 남은 조합원들의 분담금 부담도 커질 수 있기 때문에 계산이 복잡한 것이 현실이다.
전문가들은 이 같은 ‘제척 재건축’의 경우 양측의 손해가 클 수밖에 없어 원만한 합의가 필요하다고 입을 모았다. 전영진 도시미래종합기술공사 도시정비사업본부장은 “제척 재건축의 경우 도시 및 주거환경정비법이 ‘동별 동의율’을 명시하고 있는 취지 자체를 어긴 것”이라며 “제척돼 나홀로 아파트로 남는 동이나 제척해 사업을 진행하는 쪽이나 재산상 손해가 클 수밖에 없다”고 지적했다.
