'매물↑ 거래↓' 이상현상…매수·매도자 힘겨루기 속 꺾이지 않는 집값

[이데일리 이정현 함지현 기자] 서울 부동산 시장에 이상 거래 현상이 벌어지고 있다. 아파트 매물은 쏟아지는데 거래량이 줄어들고, 가격은 91주째 우상향 곡선을 그리고 있는 것이다. 매도인은 세 부담에 물건을 내놓고 있지만 매수인은 대출 규제로 자금 조달이 여의치 않으면서 벌어지는 현상이다. 당정이 세제개편안을 어떤 방향으로 수정하느냐에 따라 이상 거래절벽 현상이 장기화할 수도 있다는 전망이 나온다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

9일 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트 매매 매물은 8만528건으로 집계됐다. 8·3 세제개편안 발표 직전인 7월 31일 6만1577건과 비교하면 3개월여 만에 30.8% 가량 늘었다. 연중 저점을 기록한 1월 19일 5만5420건 대비로는 45.3% 급증했다.

매물이 늘었지만 거래는 위축됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 3209건으로 전년 동월(8533건) 대비 62.4% 감소했다. 세제개편안을 발표한 8월을 기점으로 빠르게 줄어드는 모양새다.

이 같은 현상의 배경으로는 세제 개편과 강화된 대출 규제에 따른 매도·매수자 간 입장 차이가 꼽힌다. 정부는 8·3 대책을 통해 초고가·비거주 주택에 대한 종합부동산세 부담을 높이고 양도소득세 장기보유특별공제를 축소하는 방안을 내놓았다. 이후 비거주 1주택자의 종부세 기본공제 축소 방침을 철회하는 등 일부 내용을 수정했지만 세제 불확실성으로 집주인들에게는 보유 주택의 처분을 검토할 유인이 생겼다. 하지만 매수자들은 대출 규제로 자금 조달이 어려워지면서 매수에 쉽게 나서지 못하고 있다.

가격은 꺾이지 않고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난주까지 서울 아파트 평균 매매가격은 91주 연속 올랐다. 최근 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 고가주택 밀집지역의 가격 하락세가 나타나며 상승폭이 둔화했으나 서울 외곽을 중심으로 신고가 거래가 체결되면서 우상향하는 모양새다. 시장에서는 매수 여력이 약해진 가운데 매도자들도 호가를 쉽게 낮추지 않으면서 매도·매수자 간 가격 눈높이 차이가 거래 위축으로 이어지고 있다고 보고 있다.

매물 증가가 실제 가격 하락으로 연결될지, 거래 위축 속에서도 상승세가 이어질지는 더 지켜볼 필요가 있다. 당정이 논의 중인 부동산 세제 개편이 변수가 될 수 있으나 세 부담이 확대돼 매물이 늘더라도 대출 규제가 유지되는 상황에서는 거래 회복으로 이어지기 어렵다는 전망이 나온다. 결국 매물이 얼마나 쌓이느냐보다 매도자들이 실제 가격을 낮춰 거래에 나설지가 향후 집값의 방향을 가를 것으로 보인다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “현재 서울은 매수자와 매도자 간 가격 눈높이 차이로 거래가 성사되지 않는 상황”이라며 “대출 규제로 매수인의 자금 조달 능력이 약해졌지만, 매도인 역시 급하게 처분해야 할 이유가 없다면 호가를 낮추지 않고 관망하는 시장 분위기가 이어질 가능성이 높다”고 진단했다.