[복덕방기자들]김기원 리치고 대표 “부동산 대세 하락 이미 시작됐다”

[이데일리 오희나 기자] “부동산 대세 하락 이미 시작됐다.”

28일 김기원 리치고 대표는 서울 중구 이데일리 사옥에서 진행된 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’ 구독자 5만명 기념 특별강연에서 이같이 말했다.

김 대표는 “현재 서울 아파트시장을 보여주는 가장 중요한 지표는 주택구매력지수(HAI)”라며 “지난해 3분기 기준 역대 최저 수준으로 이는 서울의 집값이 역사상 가장 고평가 수준이라는 것을 의미한다”고 강조했다. 금리가 올라갈수록 더 악화될 것이라고 덧붙였다. HAI는 대출금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 지수로 나타낸 것이다.

김 대표는 “고평가 지역의 하락 변곡점은 지난해 10월 이미 시작했다”면서 “영끌 거래량이 터진 이후 그 가격을 받아줄 매수자가 사라졌기 때문”이라고 판단했다. 실거래가 공개 이후 데이터를 보면 지난 2006년, 2020년 고점에서 두번, 2015년 저점에서 한번 대량 거래가 나타났다. 고점에서 대량으로 영끌 거래가 터진 이후 거래량이 급격하게 줄었다는 설명이다.

대출 규제가 완화되도 부동산 하락세가 반전되지는 않을 것이라고 내다봤다. 김 대표는 “고평가된 부동산 시장에 금리 인상은 치명타”라며 “금리가 0.5%에서 1%로 올라가면 이자부담이 두배로, 1%에서 2%로 올라가면 이자가 4배로 불어난다. 이자부담이 기하급수적으로 증가하는데 대출을 끌어다 집 살 사람이 얼마나 되겠나”고 반문했다.

수도권 입주물량이 적기 때문에 앞으로 2~4년 더 상승할수 있다는 전망에 대해서도 “가능성이 낮다”면서 “입주물량이 적은 건 사실이지만 그것말고도 집값에 영향을 미치는 데이터가 많다”고 말했다. 과거 2011년~14년 경기도 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준이었지만 2010년부터 부동산 가격이 폭락했다는 것이다. 반면 2017년~19년에는 정부가 강력하게 규제하고 수도권에 입주물량이 많아 상승하지 못할거라는 전망이 많았지만 실제로는 역대급 상승을 기록했다는 설명이다.

김 대표는 “투자 목적으로 집을 팔아야 하는 사람들은 꼭대기에서 팔려고 하면 잘 안 팔릴 것”이라며 “욕심을 줄이고 매도를 하는게 현명한 방법일수 있다”고 말했다. 이어 “집은 내 자산중 가장 큰 부분이기 때문에 자신의 전망과 다른 상황이 펼쳐졌을때를 대비하고 고민해야 한다”면서 “자산을 불리는 것도 중요하지만 손해를 보지 않는 것이 훨씬 더 중요하다”고 강조했다.

다만 부동산 하락기에도 모두 하락하지는 않는다면서 지역에 따라 양극화 현상이 나타날 것으로 내다봤다.

김 대표는 “서울·경기도·세종·대전·부산·대구 모두 지난해 고점을 찍고 하락세를 이어가고 있다”면서 “특히 대구는 고평가된 상황인데다 입주물량도 많아 2024년까지 하락세가 이어질 것”으로 예상했다.

반면 지방에서 상승을 지속하는 곳도 있다. 그는 “충북·충남·경남·경북·전북·강원도·제주, 이 지역들은 여전히 상승세를 이어가고 있다”면서 “수도권이 대세 상승하는 동안 못오른 지역들로 아직 허리 밖에 안왔다”고 말했다. 그는 또 “평택·이천도 서울과 생활권이 완전 다르기 때문에 사이클이 다르다”면서 “실제로 수도권 부동산 시장이 대세 하락하던 2010~12년에도 외곽에 있는 평택 등은 가격이 올랐다”고 강조했다. 이어 “저평가 지역들은 여전히 가격도 좋고 거래가 활발해 실수요자들이 접근하기에 좋은 시장”이라고 말했다.

김 대표는 “부동산에 대한 탐욕과 공포는 20년간 반복돼 왔다”며 “부동산 가격이 저점을 찍고 부동산 가격이 오르면 4~5년뒤에 정부 규제가 시작되고 3년 정도 후에 패닉바잉 거래량이 나타난다. 이후 1~2년뒤 시장이 식기 시작한다. 이 패턴을 기억해야 한다”고 강조했다. 그러면서 “분위기에 휩싸여 중요한 의사결정을 할 때가 아니다”면서 “지금은 보수적인 입장을 취해야 한다. 역사는 반복되기 때문에 또다시 무릎 밑에서 살 수 있는 구간이 올 것”이라고 강조했다.

한편, 이데일리 건설부동산부에서 운영하고 있는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 구독자 5만명을 넘어섰다. 지난 2020년 2월25일 첫 콘텐츠인 ‘아임해피가 뽑은 상반기 분양 핫3’ 방영 이후 약 2년 만이다. 복덕방기자들은 구독자 5만명 달성을 기념해 구독자 및 시청자 여러분의 사랑에 보답하는 차원에서 특별방송으로 다음 달 4일까지 1부 ‘대선후보캠프 부동정책토론회’(권순형 더불어민주당 부동산개혁위 총괄 부위원장·심교언 국민의힘 선대위 경제정책추진본부 위원), 2부 부동산시장 대전망(김학렬 스마트튜브 소장·김기원 데이터노우즈 대표)을 각각 라이브와 녹화방송으로 준비했다. 영상은 유튜브 채널 복덕방기자들에서 언제든지 볼 수 있다.

※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.