출발점 선 ‘지분적립형 분양주택’, 선결 과제는?

[수원=이데일리 황영민 기자] 이재명 정부가 주목하는 경기도의 신규 공공분양 모델 ‘경기도형 적금주택’(지분적립형 분양주택)이 착공 초읽기에 들어갔다.

오는 9월 중 우선협상대상사업자 선정을 목표로 경기도와 경기주택도시공사(GH)가 광교A17블록 공공주택사업 민간사업자 공모를 시작하면서다.

다만 지분적립형 분양주택 사업의 성공을 위해서는 수분양자를 위한 신규 대출상품 개발과 공공주택사업자 세제 완화 등 풀어야 할 과제들도 남아 있어, 정부의 지원이 필요한 상황이다.

경기도형 적금주택(지분적립형 분양주택)이 들어설 광교 A17블록 사업 개요.(사진=경기도)

11일 경기도와 GH에 따르면 지분적립형 분양주택 첫 사업은 이번에 민간사업자 공모가 시작되는 광교A17블록에 전용면적 60㎡이하 240호로 시작된다.

지분적립형은 새 정부에서도 관심을 갖고 있는 새로운 서민주거 지원 정책이다. 국토교통부는 신임 장관 취임 이후 지분적립형 주택과 이익공유형 주택을 주요 공공주택 공급 방안으로 명시했으며, 지난 7월 신임 국무총리 주재 국정현안 관계장관회의에서도 이를 무주택 청년, 신혼부부 등 서민층이 감당할 수 있는 새로운 주거 모델로 제시한 바 있다. 국토부가 밝힌 지분적립형 주택이 경기도가 추진 중인 ‘경기도형 적금주택’이다.

지분적립형 분양주택은 현재 한국토지주택공사(LH) 사장 후보로 거론되고 있는 김세용 전 GH 사장이 GH 재직 당시 설계를 완성한 모델로 더욱 주목받고 있다.

경기도형 적금주택(지분적립형 분양주택)은?

지분적립형은 매달 적금을 붓듯이 주택 지분을 차곡차곡 적립해 20~30년 뒤 100% 소유권을 갖게 되는 새로운 공공분양주택 모델이다. 기존 일반분양주택과 달리, 입주 시점에 분양가를 한 번에 내지 않고 20~30년에 걸쳐 분할 납부함으로써 초기 자금 부담을 크게 낮춘 것이 특징이다.

돈을 갚아가는 개념이 아니라 지분을 취득해가는 것이어서 초기자본 및 자산이 부족한 청년·신혼부부 등 사회초년생에게 자가마련 진입장벽을 낮추고, 단계적 자산형성 기회를 제공하는 장점이 있다. 거주의무 기간은 5년, 전매제한은 10년으로 설정하고 이후에는 제3자 매각도 가능하다.

최근 주택가격이 급등한 가운데 실수요자의 주택구입 부담을 덜어주기 위해 도입된 토지임대부, 이익공유형, 지분적립형 주택 중 토지임대부의 저렴함과 이익공유형의 자산형성 장점을 결합한 서민을 위한 혁신적 주거 안정 대책으로 평가받고 있다.

현재 GH는 광교A17블록에 전용면적 59㎡(25평형) 240세대 규모 적금주택 시범사업을 추진중이다. 2025년 4월 경기도의회에서 신규투자 승인을 받았으며 사업자 평가를 거쳐 9월 중 민간사업자를 선정하게 된다. 이후 2026년 상반기 착공 예정으로 준공 목표는 2028년 하반기다.

선결 과제는?

이 사업은 ‘공공주택 특별법’에 따른 공공분양주택의 한 종류지만 현재까지 실질적으로 공급된 사례가 없어 제도 개선이 필요한 상황이다. 경기도가 정부에 개선을 건의한 것은 △입주자 선정기준 개선 △공공주택사업자 세제 완화를 통한 사업성 개선 △분양받는 사람들을 위한 대출상품 신설 등 3가지다.

(자료=경기도)

먼저 입주자 선정기준은 현재 공공주택 특별법에서 정한 기준이 있지만 적금주택에 맞는 선정기준이 필요하다는 것이 경기도의 입장이다. 적금주택이 주로 초기 자본이 부족한 청년층이나 신혼부부를 위한 주택인만큼 특별 공급대상에 청년층과 2세 이하 자녀가 있는 부부 등 신생아 계층이 필요하다고 경기도는 보고 있다. 도는 또 청약 신청 편의성을 높이기 위해 한국부동산원 ‘청약홈’ 시스템에 지분적립형 분양주택 접수 기능을 추가하도록 시스템 개선을 요청한 상태다. 이밖에 계층별 신청 자격과 선정 방식을 다른 공공분양주택 방식과 일원화해 투명성을 높이는 것이 필요하다고 건의했다.

공공주택사업자의 사업성을 뒷받침하기 위한 세제 완화 방안도 추진하고 있다. 공공(GH)과 민간(소유주)이 지분을 공동소유하는 지분적립형 분양주택의 독특한 소유 구조를 감안한 세제 개편을 통해 사업성을 개선해야 한다는 것이 경기도의 의견이다.

현행 세법은 법인의 경우 주택지분 매각 시 양도차익의 20%를 법인세로 추가 납부토록 하고 있다. 그러나 공공(GH)이 지분을 소유하는 지분적립형의 경우 사업기간(20~30년) 동안 수차례 공공 지분을 매각해야 하는데 그 때 마다 법인세를 낼 수는 없어 이에 대한 세법 개정이 필요하다. 또, 장기 보유로 공공(GH)이 부담해야 하는 재산세 부담도 늘어나는 만큼 이에 대한 경감 기간도 확대가 필요하다.

끝으로 분양받는 사람들을 위한 대출상품 신설은 청년층이나 신혼부부가 적금주택 구입을 위한 초기 자금 마련과 관련된 것이다. 은행권의 현행 대출 기준은 공공기관의 담보를 인정하고 있지 않아 지분적립형과 관련된 대출상품 신설이 불가능한 상황이다. 이에 경기도는 공공과 민간이 공동소유하는 경우에도 담보를 설정할 수 있는 제도적 기반 마련을 위해 은행권, 금융위원회 등과 협의를 진행 중이다.

경기도형 적금주택은 GH가 올해 6월 무주택 경기도민 800명을 대상으로 실시한 설문조사에서 경기도민의 94%가 공급 확대에 찬성, 92%가 정책 필요성에 공감하는 등 높은 호응을 얻고 있는 민선8기 김동연 경기도지사의 대표적인 주거정책이기도 하다.