전세금은 HUG가 보관, 집주인은 월세 받는다…임대인 모집

[이데일리 김은경 기자] 전세보증금을 집주인 대신 주택도시보증공사(HUG)가 보관하고 계약이 끝나면 직접 돌려주는 새로운 임대차 제도가 시행된다. 세입자는 전세금 미반환 위험을 줄이고 집주인은 HUG로부터 매달 안정적인 임대수익을 받을 수 있다.

서울 강남 서초구 한 공인중개업소.(사진=이데일리 이영훈 기자)

국토교통부와 HUG는 4일부터 ‘전월세 안심신탁’ 사업에 참여할 임대인을 모집한다고 밝혔다. 지난 8월 13일 발표한 ‘주택 신속공급 방안’의 후속 조치다.

사업은 임대인과 임차인, HUG가 3자 계약을 맺는 방식으로 운영된다. 임차인은 전세보증금에 해당하는 금액을 HUG에 예치하고 월세 없이 거주한다. HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 매월 수익을 지급하고 계약이 끝나면 임차인에게 예치금을 반환한다. 임대인이 보증금을 직접 받지 않아 전세금 미반환 위험을 차단하는 구조다.

집주인의 채무로 주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 예치금은 HUG가 전액 반환한다. 다만 주택 훼손 등을 이유로 임대인이 이의를 제기하면 HUG가 예치금 일부의 반환을 유보할 수 있다. 임대인과 임차인이 계약 종료 후 2개월 이내에 합의하지 못하면 해당 금액은 법원에 공탁된다.

임대인은 HUG로부터 연 4.35%의 약정 수익을 매월 지급받는다. 예를 들어 임차인이 2억원을 예치하면 집주인은 세전 연 870만원, 월평균 72만5000원을 받는다. 이번 공고의 수익률은 계약기간과 갱신계약에도 동일하게 적용되며 향후 신규 모집 때는 시장금리 등을 반영해 조정될 수 있다.

대상은 주택가격 20억원 이하이면서 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하인 주택이다. 아파트와 빌라 등 주택 유형에 제한이 없고 임대인과 임차인의 소득·자산 요건도 따로 두지 않는다. 다만 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거안정을 해칠 우려가 있으면 가입이 제한될 수 있다.

임차인이 맡기는 예치금은 적정 전세 시세를 넘을 수 없다. 월세가 없는 전세형 외에 일부 월세를 직접 부담하는 준전세형도 허용한다. 다만 준전세형의 월세는 예치금의 240분의 1 미만이어야 하며 환산한 전세가격 역시 적정 시세 이내여야 한다.

전월세 안심신탁 사업 구조.(자료=국토교통부)

계약할 때는 예치금의 10%를 HUG 전용 계좌에 납부하고 입주 시 나머지 90%를 내면 된다. 기존 세입자가 거주 중인 주택도 참여할 수 있지만 기존 임대차계약을 종료하거나 합의 해지하고 보증금 반환까지 마쳐야 한다. 계약은 원칙적으로 공인중개사의 중개와 HUG가 위탁한 법무법인의 입회하에 체결된다.

안심신탁 계약에도 일반 임대차계약과 마찬가지로 주택임대차보호법이 적용된다. 임차인은 계약갱신청구권과 대항력 등을 보장받고 임대료 증액도 5%로 제한된다. 임대인과 임차인이 합의하면 계약기간 중 중도 해지도 가능하다.

임대인을 위한 세제 혜택도 추진한다. HUG로부터 받는 임대소득에 대해 소득세·법인세를 50% 감면하고 농어촌특별세를 부과하지 않는 방안이다. 다만 관련 법률 개정이 필요한 만큼 아직 확정된 혜택은 아니다. 정부는 2027년 발생한 임대소득의 신고 시점인 2028년 5월 이전까지 법 개정을 마칠 계획이다.

공실에 대한 지원도 마련했다. 기존 안심신탁 계약이 정상 종료된 뒤 다음 임차인과 다시 안심신탁 계약을 맺으면 공실 기간에 대해 최대 2개월 치 수익을 지급한다. 후속 임차인의 입주까지 완료된 뒤 신청을 받아 일괄 지급하는 방식이다. 중도 해지에 따른 공실은 지원 대상에서 제외된다.

일정 요건을 갖춘 주택연금 가입자가 규제지역에서 지방으로 이주하면서 안심신탁에 참여하면 실거주 의무를 면제하는 방안도 추진한다. 주택연금과 안심신탁 수익을 함께 받을 수 있도록 하려는 것으로 세부 요건은 추후 발표된다.

임차인의 목돈 마련을 위한 전용 전세대출도 도입할 예정이다. 소득·자산 요건을 충족하면 버팀목 대출도 이용할 수 있도록 연내 관련 절차를 마무리한다. 예치금을 HUG가 직접 반환하는 만큼 별도의 전세보증금반환보증이나 임대보증금보증에 가입할 필요는 없다.

임대인은 이날부터 HUG 안심전세포털과 전국 HUG 지사에서 상시 신청할 수 있다. 임차인을 구하지 못한 상태에서도 신청이 가능하며 주택 요건 심사와 계약 체결 등을 거쳐 내년 1월부터 순차적으로 입주가 이뤄질 예정이다.

김이탁 국토부 1차관은 “제도 도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고 임대인·임차인에 대한 참여 혜택을 제공해 전월세 안심신탁사업이 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다”고 말했다.