“약자 돕는다더니 세입자만 벼랑 끝”...세제 압박이 부른 전월세 대란 공포 [어쨌든 경제]

[이데일리TV 유은길 경제전문 기자] 실수요자 보호와 공정 과세를 표방하며 나온 정부의 최근 부동산 세제 개편안이 오히려 전월세 시장의 수급 불균형을 자극해 무주택 서민을 벼랑 끝으로 내몰 수 있다는 경고가 제기됐다. 세금 부담을 줄이려는 집주인들의 ‘실거주 전환’ 움직임이 본격화될 경우, 임대 매물 잠김과 전세난이 한층 심화될 것이란 지적이다.

지난 7일 진행한 ‘어쨌든 경제’ 특집 대담 프로그램에서 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수와 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 이번 대책이 초래할 임대차 시장의 부작용과 수급 왜곡 현상을 집중 진단했다.

보유세 폭탄 피하려 ‘서울 귀환’...세입자 내쫓기는 2차 충격

두 전문가는 이번 대책의 가장 치명적인 약점으로 ‘임대차 시장으로의 부작용 전가’를 꼽았다. 정부는 비거주·다주택자에 대한 세 부담을 강화해 매물을 유도하겠다는 구상이지만, 시장에서는 전혀 다른 반작용이 일어나고 있다는 분석이다.

한문도 교수는 수도권 등에 거주하며 서울에 집을 둔 외지 소유자들이 절세를 위해 대거 실제 입주로 돌아어서는 ‘서울 귀성’ 현상을 경고했다. 한 교수는 “집주인들이 실거주 요건을 채우기 위해 전세 계약 기간이 남아있는 임차인에게 미리 퇴거를 요청하는 일들이 이미 벌어지고 있다”며 “안그래도 전세 물량이 부족한 상황에서 대출 규제까지 묶인 세입자들은 갈 곳을 잃고 극심한 혼란과 멘붕에 빠지게 될 것”이라고 성토했다.

함영진 랩장 역시 주택 공급 부족과 맞물린 세 부담의 전가 가능성을 지적했다. 함 랩장은 “서울 아파트 입주 물량이 감소하는 상황에서 보유세 인상분 중 일부가 임차인에게 넘어가는 월세화 현상이 가속화될 수 있다”며 “세제 조정만으로는 집값을 잡기 어렵고, 전월세 안정에 필요한 임대주택 총량을 늘리는 대책이 병행되지 않으면 임차인의 고통만 커질 것”이라고 분석했다.

‘양포 세무사’ 다시 등장...예측 불가능한 세제에 현장 혼란 가중

정책의 복잡성과 예측 불가능성도 시장의 혼란을 키우는 주범으로 지적됐다. 연도별 거주·비거주 차등 요건과 보유세·양도소득세의 교차 계산이 지나치게 복잡해지면서 세무업계에서조차 상담을 포기하는 ‘양포 세무사’ 현상이 재현되고 있다는 것이다.

한 교수는 “세무사들마저 경우의 수가 너무 많아 양도세 상담 자체를 거부할 정도로 정책의 예측 가능성이 떨어졌다”며 “대출 창구마저 막힌 상황에서 국민들은 어디에 물어볼 수도 없는 총체적 난국에 직면해 있다”고 비판했다.

함 랩장도 “고령의 장기 보유 1주택자나 다주택 자산가 모두 세금 시뮬레이션 및 절세 방안을 놓고 심각한 고민에 빠졌다”며 “증여, 한시적 양도세 중과 완화 시기 매각, 실거주 전환 등 선택지를 두고 시장의 셈법이 복잡해지고 있다”고 전했다.

건설사 눈치 보지 말고 ‘3기 신도시·반값 분양’ 속도 높여야

전문가들은 정책의 성패가 세제 쥐어짜기가 아닌 ‘실질적인 주택 공급’에 달려 있음을 재차 강조했다.

함영진 랩장은 “국회 법안 통과 여부를 지켜보면서 개인 자산 포트폴리오를 신중하게 점검할 필요가 있다”면서도 “근본적으로는 시장이 원하는 지역에 주택 공급 속도를 높이는 추가 대책이 마련되어야 한다”고 밝혔다.

한문도 교수는 “정부는 건설사의 눈치를 보거나 우왕좌왕하지 말고 청년, 신혼부부, 무주택 서민을 위한 공급 대책에 전념해야 한다”며 “확보된 3기 신도시 택지를 조기 추진하고 주변 시세가 아닌 조성원가 기준의 70% 이하 ‘반값 분양가’로 대량 공급한다는 신호를 줄 때 비로소 시장과 국민의 신뢰를 되찾을 수 있을 것”이라고 제언했다.

‘어쨌든경제’는 매주 금요일 오후 4시 이데일리TV와 유튜브를 통해 생방송된다.