"48조 금융 지원에도 '입주 시차' 못 피한다...서울 핵심지 불패 속 무주택자 '영...

[이데일리TV 유은길 경제전문 기자] 정부가 세제 개편에 이어 공공택지 조기 착공과 총 47조 8000억 원 규모의 맞춤형 금융지원을 골자로 한 부동산 종합대책을 발표했다. 공공택지 인허가 절차 단축과 정비사업 이주비·사업비 대출의 가계대출 총량관리 제외 등 즉시 집행 가능한 공급 활성화 방안이 대거 포함됐다.

이와 관련해 ‘어쨌든 경제’는 KB국민은행 김효선 부동산수석전문위원을 초대해 이번 8·13 대책의 실수효 진정 효과와 현장 실효성, 그리고 무주택자·1주택자·세입자를 위한 맞춤형 하반기 부동산 대응 전략을 심층 진단했다.

기대심리 관리 효과 있으나 핵심지 강세 지속되는 ‘이중적 흐름’ 나타날 것

김효선 수석전문위원은 이번 대책이 중장기 수급 불안 심리를 진정시키는 시그널로서 긍정적이라고 평가했다. 공급 시그널이 명확해지면 무주택 실수요자들이 추격 매수를 멈추고 관망할 여지가 생기기 때문이다.

다만 시장의 양극화는 불가피하다고 내다봤다. 김 위원은 “현재 집값 상승을 견인하는 서울 핵심지 및 정비사업 기대 지역은 이번 대책의 직접적인 수혜지이기도 하다”며 “단기적으로는 상급지 갈아타기 수요와 관심이 더 집중될 수 있어, 전체 시장의 과열은 누그러지되 핵심지 강세는 이어지는 이중적 흐름이 전개될 것”이라고 분석했다.

정부가 내놓은 ‘지구지정부터 착공까지 68개월→37개월 단축’ 방안에 대해서는 “과거 공공택지 지연의 주원인은 인허가가 아닌 토지 보상과 문화재 조사, 기반시설 협의였다”며 “보상이 원활하거나 갈등이 적은 지구에서는 실현 가능하지만, 갈등 지구에 대한 전담 조정과 광역교통망 선투입이 반드시 병행되어야 한다”고 짚었다.

정비사업 금융 병목 해소 ‘숨통’...PF 보증은 엄격한 옥석 가리기 전제돼야

이번 대책에서 가장 실효성이 높은 대목으로는 정비사업 이주비·사업비 대출을 가계대출 총량관리에서 제외한 조치와 HUG·HF의 PF 보증 33조 원 확대가 꼽혔다.

총량 규제로 이주비 대출이 막혀 이주·철거·착공·본PF가 연쇄 지연되던 악순환 고리를 끊어내 실착공 전환 속도를 높일 것으로 기대된다. 하지만 중후반 단계 정비사업장의 최대 걸림돌인 공사비 갈등을 중재할 실효성 있는 분쟁조정 기구 가동이 필수적이다. 또한 PF 보증 확대가 부실 사업장의 단순 연명 수단으로 전락하지 않도록 입지와 분양성이 검증된 곳을 선별 지원하고, 사업성이 결여된 비주거·지방 사업장은 경·공매 및 재구조화를 통해 신속히 정리하는 명확한 기준 공개가 요구된다.

빌라 신뢰 회복과 3~5년 공급 시차에 따른 전월세 불안 대비 필요

김 위원은 비아파트 시장 침체와 임차시장 불안을 이번 대책의 주요 보완 과제로 지목했다. 빌라 시장 침체의 본질은 단순 공급 부족이 아닌 ‘전세사기로 인한 신뢰 붕괴’에 있으므로, 든든전세주택 공급 외에도 시세 정보 투명화, 보증보험 정비, 임대인 체납·권리관계 사전 확인 시스템이 정착되어야 민간 수요가 회복될 수 있다는 설명이다.

또한 “공공 공급이 실제 입주로 이어지기까지 3~5년의 시차가 발생하는 동안, 서울 전세 거래 비중이 50% 수준까지 하락하고 월세화가 가속화되고 있다”며 “향후 2~3년간 신축 입주 부족으로 인한 전셋값 상승과 월세 부담 가중을 완화할 공공 전세 확대 및 월세 세입자 지원책이 촘촘히 보강되어야 한다”고 강조했다.

맞춤형 부동산 전략: 무주택자·1주택자·세입자 행동 요령

김효선 수석전문위원은 하반기 시장에 대응하는 각 계층별 실수요자들을 위해 구체적인 행동 가이드라인을 제시했다.

무주택 실수요자: ‘예산 내 실거주’와 ‘청약’ 투트랙 접근이 필요하다. 소득 대비 원리금 상환이 감당되는 실거주 목적이라면 무리하게 시점을 재기보다 예산 안에서 매수하는 것이 합리적이다. 대출 한도를 무리하게 끌어쓰는 추격 매수는 지양해야 하며, 3기 신도시 조기 착공과 도심 신속 공급 물량을 겨냥한 청약 전략을 병행하는 것이 안전하다.

청년층: 정책금융 우선 활용 및 부채 다이어트 생애최초·신혼·청년 대상 정책대출 자격을 최우선 검토해야 한다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제 하에서는 신용대출 등 기존 부채가 한도를 잠식하므로 주택 구입 전 기존 부채를 정리해 실질 한도를 확보해야 하며, 정책 지원을 ‘더 비싼 집’을 사는 용도가 아닌 ‘안전한 상환 구조’를 짜는 데 활용해야 한다.

1주택자: 철저한 ‘선매도 후매수’ 원칙 준수가 필요하다. 정비사업 대출 완화로 상급지 이동 여건이 개선되었으나, 상승장일수록 매도가 더 어려울 수 있으므로 기존 주택 매도를 확정한 뒤 매수에 나서는 원칙을 지켜야 한다. 일시적 2주택 비과세 요건과 처분 기한을 확인하고, 재건축·재개발 단지로 이동할 경우 추가분담금과 사업 지연 리스크를 총비용에 산입해 계산해야 한다.

전월세 세입자: 계약갱신권 활용 및 보증보험 가입 확인 만기를 앞둔 임차인은 보증금 인상률이 5%로 제한되는 계약갱신요구권(만기 6개월~2개월 전)을 우선 활용하는 것이 주거 안정에 가장 유리하다. 불가피하게 이사할 때는 반환보증 가입이 가능한 매물인지 필히 확인하고, 월세 전환 제안 시 법정 전월세전환율의 적정성을 계산해 봐야 한다.

하반기 수도권 부동산 시장의 향방은 결국 공급 발표와 실제 입주 간 발생하는 ‘공급 시차’, 그리고 정비사업과 공공택지 착공으로 이어지는 ‘금융 지원의 실행 속도’에 달려 있다. 정책 발표에 흔들리기보다는 개인의 소득과 상환 능력에 기반한 냉정한 자금 계획이 요구되는 시점이다.