‘민간 정비사업 용적률 1.2배’ 공급난 돌파구 되나…특혜 우려도

[이데일리 김형환 기자] 민간 재개발·재건축 등 정비사업 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 완화하는 방안을 국토교통부가 전향적으로 검토한다는 소식이 알려지며 집값 안정 효과에 대한 관심이 모인다. 실제로 2031년까지 정비사업을 통한 순증 물량만 13만 가구가 예상돼 신규 택지 조성보다 효과가 크다는 의견이 제기된다. 다만 개발 기대감으로 인한 집값 자극과 특혜 논란이 붙을 수 있다는 의견도 나온다.

재개발로 철거 예정인 백사마을 모습. (사진=연합뉴스)

26일 서울시 등에 따르면 김윤덕 국토교통부 장관은 이날 오세훈 서울시장과의 면담에서 민간 정비사업의 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 완화하는 방안에 대해 전향적으로 검토하겠다는 입장을 밝혔다. 김 장관은 “대화가 잘 되면 국토부도 (서울시 제안을) 검토해야 하는 게 맞는 것 아니냐”며 “현재는 검토하는 단계”라고 말했다.

민간 정비사업 용적률 1.2배 적용은 서울시가 주택 공급을 위해 지속적으로 요구해오던 안이다. 신규 택지가 부족한 서울에서 정비사업이 사실상 유일한 공급 방안인데 용적률 완화를 통해 그 효과를 극대화할 수 있다는 것이다. 현재 공공 정비사업에만 법적 상한 용적률의 1.2배 적용이 이뤄지고 있다.

예컨대 제3종일반주거지역의 경우 현재 법정 상한 용적률은 300%이다. 여기에 1.2배를 적용하게 되면 360%까지 늘어난다. 서울시는 2031년까지 31만 가구를 공급할 예정인데 이 중 순증 물량은 8만 7000가구다. 만약 용적률 1.2배가 적용된다면 순증 물량은 4만 3000가구 늘어 13만가구에 이른다.

이와 관련해 오 시장은 “현재 구역 지정이 확정돼 있고 조합이 결성돼 있고 진도가 나가고 있는 정비사업 중 용적률을 1.2배 높여주게 되면 순증 물량이 늘어난다”며 “용산공원 부지나 탄천물재생센터 부지 등을 합친 것보다 많은 물량”이라고 설명했다. 용산어린이공원의 경우 약 30만㎡에 소형 평수로 1만 가구, 탄천물재생센터에도 1만 3000가구가 가능하다는 게 업계의 예측인데 이를 합친 공급보다 많다는 것이다.

전문가들은 이와 관련해 긍정적으로 평가하면서도 임대주택 의무비율 역시 함께 조정돼야 한다고 강조했다. 서울시는 재개발 사업의 임대주택 의무비율을 완화 용적률의 50%에서 재건축과 동일한 30% 수준을 요구한 바 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “정비사업 활성화를 위해 (용적률 완화는) 필요한 정책”이라며 “다만 해당 정책이 성공을 거두기 위해서는 사업성을 높일 수 있도록 임대비율 조정이 필요하다”고 설명했다.

다만 이 같은 특혜를 민간 정비사업에 부여할 경우 오히려 단기간 집값이 자극될 수 있다는 우려도 제기된다. 정비사업의 경우(신속통합기획 기준) 최소 12년이 걸리는데 용적률을 높여 개별 사업장의 사업성을 높여주면 사업의 기대수익이 높아지고 정비구역의 집값이 상승할 수밖에 없다는 것이다. 실제로 부동산114에 따르면 지난해 서울 아파트값은 전체 12.52% 올랐지만 재건축 추진 단지의 경우 16.63% 상승했다.

게다가 교통난 등 주거의 쾌적성을 담보할 수 없는 점, 조합원들에게 과도한 특혜가 돌아가는 점 등이 문제점으로 지적된다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 “세계적 기준으로 보면 용적률 200~250%가 쾌적한 생활 수준을 유지할 수 있는 수준이다. 교통난 등을 어떻게 해결할 것인가”라며 “용적률을 높이면 자연스럽게 기대감에 집값이 오를 수밖에 없고 그 이득은 원주민들뿐만 아니라 일부 투기 세력에게 돌아갈 수 있다”고 지적했다.