서초동 국군사령부 부지개발 '임박'…내년 1분기 '첫삽' 뜬다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 서초구 서초동 ‘서리풀 복합시설 개발사업’(국군정보사령부 부지 개발)이 내년 1분기 ‘첫 삽’을 뜰 예정이다.

해당 부지에는 대규모 오피스와 더불어 공연장과 국내 최초 열린 미술관형 수장고가 들어선다. ‘건축계 노벨상’ 프리츠커 건축상을 수상한 스위스 건축설계사무소 ‘헤르조그 앤 드뫼롱’이 수장고 설계를 맡는다. 오는 2028년 준공될 것으로 예상된다.

서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 신축사업 (자료=서울시)

◇ 건설사들 견적 내는 중…2028년 준공 예상

11일 부동산업계에 따르면 시행사 엠디엠은 서울 서초구 서초동 ‘서리풀 복합시설 개발사업’(국군정보사령부 부지 개발)이 내년 1분기 또는 상반기 착공에 들어갈 것으로 예상한다. 현재 건설사들이 견적을 내고 있다.

이 사업은 서울 서초구 서초동 1005-6번지 일원 부지에 지하 7층~지상 19층, 연면적 약 59만8405.5㎡(약 18만1335평) 규모 업무시설 및 근린생활시설 등을 개발하는 사업으로, 에스비씨피에프브이(PFV)가 진행하고 있다. 오는 2028년 준공이 예상된다.

에스비씨PFV는 엠디엠플러스(엠디엠 자회사), 신한금융그룹, 이지스자산운용이 지분 투자해 만든 프로젝트금융투자회사다. 해당 부지에 문화·연구·판매시설 등이 포함된 업무시설 중심단지를 개발해 임대 또는 매각하는 것이 목적이다. 이 중 지분율이 가장 높은 회사는 엠디엠플러스다.

서리풀 복합시설 개발사업 부지는 서초동 서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 일원(구 국군정보사령부 부지)에 해당한다. 지하철 2호선 서초역 근처에 있으며 면적은 16만5511.4㎡다.

이 지역은 서초대로(40m)를 연결하는 서리풀 터널이 지난 2019년 4월 개통해 강남 도심 접근성이 향상됐다.

앞서 서울시는 국군정보사령부 부지의 개발계획이 포함된 ‘서리풀 지구단위계획구역에 대한 특별계획구역 세부개발계획’을 확정했다.

서울시에 따르면 향후 이 일대는 축구장 13개 규모의 ‘한국판 실리콘밸리’로 개발돼 동남권역의 ‘친환경 문화·업무 복합기능’ 중심지로 새롭게 자리매김한다.

서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 배치도 (자료=서울시)

작년 6월 26일 열린 서울시 제10차 도시·건축공동위원회에서는 해당 부지에 ‘문화시설’로 공연장을 짓고, 도시경관을 고려해서 최고높이를 상향하는 지구단위계획 특별계획구역 세부개발계획 변경 결정(안)이 수정 가결됐다.

에스비씨PFV는 작년 9월 13일 서울시에 도로(2725.2㎡), 문화시설(서초구 공연장 1만576.3㎡, 서울시 박물관 1만6470.8㎡)을 공공기여(기부채납)한다고 공시했다. 증여가액은 3515억4881만원이다.

여기 들어설 박물관은 국내 최초 열린 미술관형 수장고인 ‘서리풀 보이는 수장고’다.

스위스 건축설계사무소 ‘헤르조그 앤 드뫼롱’이 설계를 맡는다. 스위스 건축가 자크 헤르조그와 피르 드뫼롱이 설립한 회사로, 건축계 노벨상으로 불리는 프리츠커 건축상을 수상했다.

서울시 관계자는 “정보사령부 이전부지인 대규모 유휴부지에 문화·업무공간을 확보했다”며 “서초지역의 새로운 중심지로 지역 발전 및 시민들의 문화 향유 기회를 확대할 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다.

서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 위치도 (자료=서울시)

◇ 토지잔금 70% 올해 납부…대출 내년 6월 만기

에스비씨PFV는 지난 2019년 국방시설본부 경기남부시설단과 서울시 서초구 서초동 일원의 토지 매입계약을 체결했다. 입찰에서 낙찰받은 금액은 1조1000억원이었다.

다만 인허가를 받기 위해 추가 매입한 토지(서초동 산 170-15)까지 포함하면 매입금액은 1조1500억원이다. 회사는 지난 2020년 1차 중도금 10%를 냈고, 2021년에 2차 중도금 10%를 납부했다.

최종 잔금 70%는 올해 중 납부해서 지난 6월 28일 에스비씨PFV로 소유권 이전 접수를 했다. 현재 한국자산신탁이 수탁자로 돼 있다. 또한 에스비씨PFV는 지난 6월 이 사업 관련 대출약정을 체결하고 총 1조2000억원 규모 대출금을 조달했다.

특수목적회사(SPC) 지아이비서리풀은 지난 6월 28일 대출약정상 일부에 해당하는 원금 1000억원 대출을 실행했다. 대주간 주요 담보청구 및 상환 순위는 동일하다.

대출이자는 매 1개월로 설정한 이자기간에 대해 고정금리로 산정해서 후급한다. 대출원금은 내년 6월 28일로 설정한 대출만기일에 일시상환하는 조건이다. 다만 대출약정에서 정한 조건에 따른 조기상환이 가능하다.

이 대출채권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 300억원과 사모사채 700억원(각각 100억원, 600억원)이 발행됐다. ABSTB 300억원을 제12회차, 사모사채 100억원 및 600억원을 각각 제2-1회차, 제2-2회차까지 발행하면 만기가 모두 내년 6월 28일 도래한다.

이 유동화거래의 주관회사는 신한은행이다. 신한은행은 업무수탁자, 자산관리자, 유동화증권 등 매입보장기관, 유동성공여은행도 맡고 있다.

에스비씨PFV의 주주 구성은 △엠디엠플러스 △국민은행(이지스전문투자형사모부동산투자신탁312호의 신탁업자) △신한은행 △신한라이프생명보험 △신한투자증권 △신한캐피탈 △이지스자산운용이다.

에스비씨PFV 주주 내역 (자료=감사보고서)

엠디엠플러스는 보통주 66.40%, 제1종 종류주 50%를 보유한 1대 주주다. 2대 주주는 이지스자산운용이다. 국민은행이 이지스312호의 신탁업자인 만큼 이지스자산운용이 의결권 있는 보통주의 28.95%를 갖고 있어서다.

감사보고서를 보면 제1종 종류주식은 의결권이 없다. 또한 제1종 종류주식 발행가액 기준으로 내부수익률 연 9%에 이르는 금액을 보통주식 및 제2종 종류주식보다 먼저 배당한다.

제1종 종류주식은 내부수익률 연 9%에 이를 때까지 보통주식, 제2종 종류주식보다 먼저 잔여재산 분배를 받고, 남은 잔여재산에 대해서는 분배받을 수 없다.

이밖에도 △납일일로부터 8년째 되는 날과 △사업준공일로부터 2년째 되는 날 중 나중에 도래하는 날 이후에 상환을 청구할 수 있다. 제2종 종류주식은 의결권이 없다는 것을 제외하고는 보통주식과 동일한 권리를 갖는다.

또한 이지스자산운용은 해당 프로젝트 운영에 필요한 모든 자산의 관리, 운영 및 처분에 대한 업무를 맡고 있다. 한국자산신탁은 프로젝트 운영에 필요한 모든 자금의 관리, 운영에 대한 업무를 담당한다.