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[부산=이데일리 김정남 기자] “쉬는 것도 투자입니다. 정부의 대출 규제가 풀릴 때까지 최소 3년은 쉬어가거나, 청약 부적격 등으로 나오는 신축 아파트 분양권을 ‘줍줍(줍고 또 줍는다는 의미)’ 하는 게 현명합니다.”
17일 오후 부산 동구에 위치한 교원빌딩 대교육장에서 열린 ‘이데일리와 함께 하는 웰스투어’에는 200여명의 참석자들로 북새통을 이뤘다. △정부의 고강도 부동산 규제 △예측이 어려운 미·중 무역분쟁 △국내외 경기 둔화 가속화 등으로 시장 불확실성이 커지는 와중이어서 전문가들의 열강은 부산 지역 투자자들의 큰 관심을 끌었다.
◇“소형 평형 위주 신축아파트 주목해야”
특히 ‘부동산 전환기, 새로운 부동산 투자의 대안’을 주제로 강연한 박용민 현진개발 대표가 주목 받았다. 박 대표는 “장기적으로 화폐가치의 하락, 부동산 총량의 증가, 오르는 지역만 오르는 ‘부익부 빈익빈’ 가속화를 염두에 두고 향후 부동산 시장을 봐야 한다”고 강조했다. 그는 “요즘 ‘버틴다’는 말이 많이 쓰이는 건 지금이 정점일 가능성이 크다는 것”이라며 “최근 정부 규제로 ‘게임의 룰’이 바뀌었기 때문에 더이상 시세 차익을 노린 투자 방식은 유효하지 않다”고 경고했다.
박 대표는 부동산 매수의 세 요인과 중요도를 △시기(60%) △지역(30%) △단지(10%) 순으로 둬야 한다고 했다. 그는 “앞으로 지역별 대장주는 과거처럼 재건축 단지가 아니라 소형 평형의 신축 아파트가 될 것”이라고 주장했다. 아울러 “투자자라면 투자 지역을 최소화하고 좀 더 긴 호흡으로 시장을 지켜보며 시점을 판단해야 한다”고도 했다.
박 대표는 또 대안 투자처로 부동산 간접투자인 ‘리츠(REITs)’를 소개했다. 리츠는 소액투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 발생한 수익을 배당하는 신탁상품이다. 그는 “리츠는 대형 오피스 등을 중심으로 투자하기 때문에 연 5% 이상 안정적인 배당수익률을 기대할 수 있다”며 “선진국에서는 이미 리츠가 보편화된 노후대비 수단”이라고 설명했다.
자유몽 부동산 전문가는 아파트 ‘갭 투자(집값과 전셋값 차이가 적은 집을 전세 끼고 투자하는 방식)’가 여전히 유효한 투자 방법이라고 강조했다. 다만 자기 투자금을 줄이기 위해 무조건 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높은 단지를 찾기보다 교통 호재, 입주 물량 등 미래의 주택 수요·공급을 분석해 향후 가격 상승 가능성이 큰 아파트에 집중적으로 투자해야 한다고 조언했다.
이런 관점에서 현재 부산은 투자 매력이 낮다고 지적했다. 공급 과잉 때문이다. 반면 울산의 경우 지하철 개통 등 각종 교통 호재에도 불구하고 앞으로 3년간 ‘공급 절벽’을 맞아 투자할 만한 지역이라고 평가했다. 서울·수도권의 경우 세금 문제를 고려해 비(非)규제 지역에 투자하는 것을 고려해 보라고 권유했다.
부동산 ‘절세 꿀팁’도 관심을 끌었다. 최인용 가현세무법인 대표 세무사는 “부동산에 붙는 세금 부담을 줄이려면 취득 시기를 잘 선택해야 한다”며 “증여의 경우 아파트 기준시가나 토지 공시지가를 매년 5월 말 발표하는 만큼 부동산 가격이 뛸 때는 오른 가격을 반영한 기준시가·공시지가 발표 전에 증여해야 취득세를 아낄 수 있다”고 말했다.
최 세무사는 “상가 등 수익형 부동산은 배우자 또는 자녀와 공동 취득하는 것도 고려할 만하다”고도 했다. 상가를 단독 명의로 취득해 임대사업 등을 하면 혼자 많은 소득세를 내야 하지만, 자녀를 포함한 가족의 공동명의로 해놓으면 소득세나 부가가치세를 절세할 수 있다는 것이다. 그는 “공동명의로 한 부동산은 세율 분산 효과가 있기 때문에 양도소득세 부담도 함께 줄일 수 있다”고 설명했다.
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◇200여명 부산 지역 투자자 ‘열공 모드’
정석인 이데일리ON 증권전문가의 하반기 주식 투자 전략도 이목을 집중시켰다. 그는 주식시장 전망을 미·중 무역분쟁을 중심으로 설명했다. 정 전문가는 “최근 주식시장은 미·중 무역분쟁의 영향을 크게 받고 있고 하반기 역시 마찬가지일 것”이라고 말했다. 실제 코스피 지수는 협상 기대감이 컸던 지난 3월말~4월초만 해도 2200을 훌쩍 넘었지만, 최근 두 나라간 분쟁이 다시 격화하자 2100을 한참 밑돌고 있다. 이날 코스피 지수는 전거래일 대비 0.58%(11.89포인트) 내린 2055.80으로 거래를 마쳤다.
그는 “역사적으로 미국은 패권에 도전하는 상대를 전략적으로 굴복시켰다”며 “중국이 꼬리를 내리는 시점은 오래 걸리지 않을 것”이라고 주장했다. 정 전문가는 이를 근거로 “무역분쟁이 3~4주 안에 타결된다면 하반기 코스피 지수는 2000 아래로는 내려가지 않을 것”이라며 “최고 2350까지 봐도 예상해도 된다”고 말했다. 코스닥 지수의 경우 650~825를 제시했다. 그는 수혜 업종으로 반도체와 5G장비 관련주를 꼽았다.
재테크 전문가들의 잇단 강연에 지역 투자자들은 촉각을 곤두세웠다. 절세 팁을 얻고자 연차를 쓰고 왔다는 40대 중반 회사원, 경남 양산에서 기차를 타고 온 50대 초반 주부도 있었다. 관심이 가는 주제를 물어보니 “언제쯤 얼어붙은 지역 부동산 시장에 훈풍이 불어올지 궁금해 발걸음을 했다”는 이들이 가장 많았다.
“당분간은 부동산 투자를 쉬는 편이 낫다”는 조언도 화제였다. 부산 강서구에 산다는 김서영(가명·38)씨는 “지나친 대출 옥죄기에 계층 이동의 사다리는 쓰러졌고 내 집 마련은 요원해졌다”며 답답해 했다.
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