[마켓인]"트럼프發 불확실성, 실물자산 수요 키운다…대체투자 기회 확대'

[이데일리 마켓in 송재민 기자]미국 교직원연금기금(TIAA) 산하 글로벌 운용사 누빈자산운용이 “글로벌 불확실성 속에서도 부동산·인프라·자연자본 같은 실물자산은 장기적 성과를 기대할 수 있는 투자처”라며 한국 기관투자자들에게 대체투자 확대를 주문했다.

마이크 세일즈 글로벌 누빈 리얼에셋 대체투자 대표가 10일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회’에서 발표를 하고 있다. (사진=송재민 기자)

10일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회’에서 누빈 경영진은 글로벌 무역질서 변화, 인플레이션, 지정학적 리스크 등이 금융시장 전반에 충격을 주고 있지만, 오히려 실물자산이 새로운 기회를 제공한다고 강조했다.

“주식은 위험 저평가, 부동산은 선반영”

애비게일 딘 누빈 리얼에셋 전략 인사이트 글로벌 대표는 최근 시장 상황을 두고 “현재 주식시장은 트럼프 전 대통령의 관세정책 등 글로벌 불확실성을 제대로 반영하지 못하고 있지만, 부동산 시장은 이미 조정을 거쳐 회복 국면에 들어섰다”고 말했다.

그는 미국 실효 관세율이 100년 만에 최고 수준인 15%에 달하고, 국가부채 또한 역사적으로 가장 높은 수준이라는 점을 짚었다. 그럼에도 불구하고 글로벌 부동산은 지난해 4분기 연속 수익률이 플러스를 기록했고, 자산가치도 2분기 연속 상승세를 보였다는 것이다. 단기적인 금융시장 불안과 달리 부동산은 비교적 빠르게 현실을 반영하며 안정성을 입증하고 있다는 설명이다.

딘 대표는 글로벌 부동산 시장을 흔들었던 세 가지 요인으로 △자산가치 하락 △과잉공급 △수요 위축을 꼽았다. 하지만 최근 들어 공급은 줄고 자산가치는 회복세를 보이며 수요 부족을 상쇄하는 구조가 형성됐다고 분석했다. 그는 “부동산 자산군은 전통적 시장 사이클과의 상관관계가 낮아 인플레이션 환경에서 포트폴리오의 방어막 역할을 한다”며 “장기적으로 안정적인 수익을 원하는 투자자에게 매력적”이라고 덧붙였다.

채드 필립스 누빈 글로벌 부동산 대표 역시 비슷한 진단을 내놨다. 그는 “공급이 줄어든 상황에서 건축비와 인건비는 상승세를 보이고 있다”며 “이는 기존 자산의 임대료 협상력과 투자 수익성을 끌어올리는 요인으로 작용한다”고 말했다. 신규 공급이 위축되면 자연스럽게 기존 자산의 희소성이 높아지고, 임차인과의 협상에서 유리한 위치를 선점할 수 있다는 뜻이다.

특히 한국 시장의 경우 글로벌 조정 국면에서도 예외적인 모습을 보였다고 강조했다. 그는 “팬데믹 기간에도 한국 오피스 시장은 안정적으로 유지되면서 글로벌 투자자들의 신뢰를 지켰다”며 “이는 다른 지역에서 나타난 급격한 가격 조정과는 대조적”이라고 설명했다.

누빈은 단순히 경기순환적 요인뿐 아니라 구조적 메가트렌드가 실물자산 투자 환경을 바꿔놓고 있다고 진단했다. 특히 인공지능(AI) 확산과 에너지 전환은 향후 수년간 투자 수요를 강력히 견인할 요소로 꼽혔다.

딘 대표는 “AI가 촉발하는 데이터센터 수요 확대와 에너지 효율화 기술은 이미 실물자산 투자 성과에 반영되고 있다”며 “저탄소 전환, 고령화, 지정학적 변화 등 장기 트렌드가 투자 방향을 결정짓는 요인으로 작동하고 있다”고 말했다. 실제로 글로벌 주요 도시는 AI 운용을 뒷받침하기 위한 데이터센터 구축 붐이 일고 있고, 이는 전력 수요 급증으로 직결된다.

비프 오소 누빈 인프라스트럭처 글로벌 대표도 같은 맥락에서 “AI 성장으로 데이터센터 전력 수요가 2030년까지 3배 이상 늘어날 것”이라며 “이에 맞춰 송전망 확충, 에너지 저장, 냉각설비 같은 인프라 투자가 필수적”이라고 전망했다. 그는 “전 세계적으로 에너지 안보와 탈탄소 정책이 맞물리면서 신재생에너지와 인프라 투자는 불가피한 흐름이 되고 있다”고 덧붙였다.

자연자본까지 확장되는 실물자산 전략

실물자산 투자 기회는 이제 부동산과 인프라를 넘어 농지·산림 같은 자연자본으로까지 확대되고 있다. 마틴 데이비스 누빈 내추럴 캐피탈 글로벌 대표는 “농지와 산림은 전 세계 GDP의 절반 이상과 직결되는 핵심 자산군”이라며 “인구 증가와 기후변화로 목재·단백질·바이오연료 수요가 급증할 수밖에 없는 만큼 장기적 성장성이 뚜렷하다”고 말했다.

그는 특히 농업용지가 매년 1%씩 감소하고 있다는 점을 지적했다. 감소한 농지는 데이터센터나 재생에너지 부지로 전환되는 경우가 많아, 식량과 목재 생산을 위한 기반은 더욱 좁아지고 있다. 데이비스 대표는 “제한된 토지에서 생산성을 높이는 기술투자가 향후 수익성을 결정지을 것”이라며 “지속가능한 농업·산림 투자는 단순한 친환경 전략이 아니라 투자자에게 안정적인 수익을 가져다줄 자산군”이라고 설명했다.

장재호 누빈자산운용 한국 대표가 10일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 ‘글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회’에서 발표를 하고 있다. (사진=송재민 기자)

누빈은 한국 투자자들과의 접점 확대에도 적극적이다. 장재호 누빈 한국대표는 “올해로 11년째 한국 기관투자자 자금을 운용 중이며, 단순히 신규 상품을 소개하는 데 그치지 않고 회수까지 밀착 지원하는 것이 중요하다”고 말했다. 그는 “최근에는 기관투자자뿐 아니라 리테일 시장에서도 대체투자 수요가 늘고 있다”며 “부동산·인프라·자연자본 등 다양한 상품을 제공할 준비를 하고 있다”고 강조했다.

마이크 세일즈 글로벌 대체투자 대표는 “부동산·농지·인프라 등 각 자산군에서 세계 상위권의 규모와 전문성을 확보하고 있으며, 모회사 TIAA와 함께 공동투자해 투자자와 이해관계를 일치시키는 구조”라고 설명했다. 그는 “ESG 철학과 장기적 시각을 바탕으로 초과 성과를 창출할 수 있다”며 “한국 투자자들에게도 차별화된 성과를 제공하겠다”고 덧붙였다.