부천영상단지 복합개발 '외화사채 3000만달러' 다음달 17일 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] ‘사업비 4조원 규모’ 부천 영상문화산업단지 복합개발사업의 외화사채 3000만달러(약 409억5000만원)가 다음달 17일 만기다. 이 사업의 시행자는 해당 외화사채의 만기연장 요청 또는 신규차입을 통한 차환 등을 계획하고 있다.

이 사업은 도시관리계획 결정(변경)에 이어 토지매매계약, 잔금 납부가 끝나야 착공에 들어갈 수 있다. 다만 도시관리계획 변경을 위한 협의 및 잔금 납부에 걸리는 시간을 고려하면 내년 착공도 다소 불투명하다.

◇ 시행자, 사채 만기연장 요청·신규차입 통한 차환 계획중

23일 금융투자업계에 따르면 부천 영상문화산업단지 복합개발사업의 외화사채 3000만달러(약 409억5000만원)가 다음달 17일 만기를 맞는다.

(자료=부천시청)

이 사업은 부천시 상동 529-2번지 일원 38만2743㎡ 부지를 통합개발하는 프로젝트다. 부천시는 부천 영상문화산업단지를 영화, 만화, 영상(방송), 주거, 상업의 융·복합단지로 조성할 계획이다. GS건설, 현대건설, DL이앤씨, 화이트코리아 등이 참여하고 있다.

사업 주요내용으로는 △융·복합센터(소니픽처스, EBS 등 국내외 28개사 입주, 이 스포츠(e-sports) 경기장) △영상콘텐츠 기업용지 조성(콘텐츠 관련 기업 30% 이상 입주) △랜드마크 타워(전망대 및 시정 홍보관, 호텔, 컨벤션센터 등) △주거시설(약 6100가구, 오피스텔 포함), 지하공간 조성(연결로, 환승 주차장 등) △기반시설(도로, 문화공원 등 약 10만㎡) 조성, 유수지 환경 개선 등이 있다.

이 스포츠(e-sports)란 전자 스포츠 혹은 사이버 스포츠 등 비디오 게임을 통해서 이뤄지는 스포츠를 말한다. 이 사업의 민간투자비는 4조1900억원이다. 토지 매입 비용, 아파트 및 여러 시설들을 짓는 데 들어가는 비용을 합친 금액이다.

다만 지난 2019년 공모 당시 사업자가 제출한 사업계획에 적혀 있는 금액이라서 현재 물가로는 더 높아졌을 것으로 보인다.

사업시행자는 ‘부천영상단지개발’이다. 부천영상단지개발의 주요 주주(의결권 있는 지분율 기준)는 △ACPG Bucheon Development Ltd.(30%) △GS건설(26.53%) △현대건설(15%) △DL이앤씨(15%) △화이트코리아(6.73%) △다원앤컴퍼니(6.73%)다.

회사는 지난 2021년 6월 25일 이사회 결의로 외화사채 3000만달러(약 409억5000만원)를 발행했다. 사채권자는 ACPG 부천 디벨롭먼트(Bucheon Development) Ltd이며 표면이자율은 12.5%, 사채만기일은 다음달 17일이다.

이 외화사채의 만기일이 도래하면 원금 및 이자는 일시에 동시지급한다. 부천영상단지개발은 해당 외화사채의 대주에 대한 만기연장 요청 또는 신규차입을 통한 차환 등을 계획하고 있다.

(자료=감사보고서)

◇ 부천시, 도시관리계획 변경 추진…시행자와 마라톤 협의

부천시는 이 사업의 도시관리계획 결정(변경)을 추진하고 있다. 개발사업을 하려면 해당 부지에 민간사업자가 계획한 아파트, 상가 등 시설이 지어질 수 있도록 도시계획을 변경하는 절차가 필요해서다.

다만 도시관리계획 변경 절차 중에 부천시가 환경부, 국토교통부 등과 협의해야 하는 사항이 있다. 환경영향평가, 교통영향평가 등이 대표적이다. 이에 대한 협의가 끝나야 도시관리계획을 변경할 수 있다.

교통영향평가 제도는 해당 사업의 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·평가하고 이와 관련한 각종 문제점을 최소화할 수 있는 교통개선대책을 마련하기 위한 평가(심의)다.

환경영향평가는 특정 사업이 환경에 영향을 미칠 각종 요인들에 대해 그 부정적 영향을 제거하거나 최소화하기 위해 사전에 환경영향을 분석해서 검토하는 것을 말한다. 이 과정에서 고속도로 등 영향으로 사업 계획을 바꿔야 하는 부분이 생기면 부천시가 이를 반영해서 사업 계획을 변경하는 절차를 진행하게 된다.

민간 사업자와 부천시가 최종 안에 대한 합의가 되면 사업 진행속도가 빨라질 수 있다. 하지만 양측 의견이 다소 상충되는 지점이 있어서 합의점을 찾아가는 중이다.

예컨대 민간사업자는 사업이익을 높이고 싶어하는 반면 부천시는 영상단지 콘텐츠 시설이 들어오기로 했으니 민간사업자에 공공 기여를 요구하고 있어서 의견이 안 맞는 것이다.

양측이 합의점을 찾아서 매매계약을 체결한다고 해도, 계약금·잔금 절차가 있기 때문에 소유권이 민간사업자에게 최종적으로 넘어가기까지 1년 정도 시간이 걸린다.

부천 영상문화산업단지 복합개발사업 위치도 (자료=부천시청)

토지매매비용은 1조원 정도로 추산된다. 다만 이 금액은 지난 2019년 공모 당시 금액이라서 실제 금액을 알려면 매각 시점에 감정평가를 받아봐야 한다.

부천시청 관계자는 “도시관리계획 변경을 언제까지 해야 된다고 법적으로 정해 놓은 것은 없지만, 사업을 최대한 빨리 추진하려 하고 있다”며 “토지 소유권이 사업자에게 완전히 넘어가야 착공할 수 있는데, 협의 및 잔금 납부에 걸리는 시간을 고려하면 내년 착공도 다소 불투명하다”고 말했다.