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진 교수는 2022년 말부터 주택 인허가와 착공이 함께 감소하면서 향후 입주 물량 부족으로 이어질 가능성이 커졌다고 진단했다. 이미 인허가를 받았거나 사업 준비가 상당 부분 진행된 사업장 중 착공 가능성이 높은 곳을 우선 선별해 금융과 세제 측면에서 지원해야 단기간 내 신축 공급을 늘릴 수 있다는 설명이다.
다만 모든 사업장을 일률적으로 지원하기보다는 사업성과 수요, 자금 조달 가능성 등을 따져 차등 지원해야 한다고 제언했다. 광범위한 규제 완화와 지원이 부동산 가격 상승 기대를 자극할 수 있는 만큼 실제 공급으로 이어질 사업에 정책 역량을 집중해야 한다는 취지다.
이 대통령은 발표가 끝난 뒤 “그래프를 보면 인허가와 착공이 유독 2022년부터 확 줄었는데 이시기에 왜 줄었나”라고 물었다.
진 교수는 “2022년 말부터 본격화한 금리 인상의 영향으로 건설사업이 급격히 위축됐다”고 설명했다. 금리가 오르면서 사업자의 금융비용과 수요자의 주택 구입 부담이 동시에 커졌고 사업성이 떨어진 현장들이 인허가 신청이나 착공을 미룬 것으로 분석했다.
이 대통령은 이어 “예를 들면 어떤 정책당국의 의지가 반영된 건 아닌가”라고 재차 질문했다.
진 교수는 특정 정책의 영향보다는 러시아·우크라이나 전쟁과 코로나19 이후 발생한 글로벌 공급망 차질, 건설자재 조달난과 공사비 상승 등 대내외 사업 여건 악화가 복합적으로 작용한 결과라고 진단했다. 자재 가격과 인건비가 오른 상황에서 금리까지 급등하면서 수익성을 확보하기 어려워진 건설사들이 신규 사업과 착공에 소극적으로 돌아섰다는 것이다.
이 같은 공급 위축은 현재까지 이어지고 있는 것으로 평가됐다. 대형 건설사들은 서울 등 주요 지역의 재개발·재건축 수주를 중심으로 사업을 이어가고 있지만 중소 주택건설업체와 비주택 부문의 침체는 여전히 심각하다는 분석이다. 전체 건설업체의 대다수를 차지하는 중소 사업자의 부진이 해소되지 않으면 시장 전반의 인허가와 착공도 회복하기 어렵다는 지적이다.
특히 금리와 국제 물가가 다시 오름세를 보이고 자재 조달과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장도 뚜렷하게 개선되지 않은 만큼 인허가·착공 감소 추세가 지속될 수 있다는 우려가 제기됐다. 현재의 시장 여건이 이어질 경우 수년 뒤 준공과 입주 물량 감소로 연결돼 주택시장 불안을 키울 수 있다는 것이다.
진 교수는 공급 기반을 회복하기 위해 민간 정비사업의 사업성을 가로막는 규제를 합리화해야 한다고 제안했다. 용적률 등 도시계획 규제뿐 아니라 공사비와 금융비용, 각종 부담금, 조합 갈등 등 사업 전 과정의 장애 요인을 함께 점검해야 인허가 물량이 실제 착공과 준공으로 이어질 수 있다고 봤다.
도심 내 활용도 낮은 부지를 주거·업무·생활 기반시설이 결합된 형태로 개발하고 전문 임대사업자를 육성하는 방안도 제시했다. 고용·소비행태 변화로 기능이 쇠퇴한 공업·상업지역은 주거 용도 전환이 필요하지만, 가격 상승과 기반시설 부족 우려를 고려해 저이용 부지를 우선 선별한 뒤 계획적·복합적으로 개발해야 한다고도 제언했다.
아울러 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제지역 제도의 경우 시장 안정 기능을 유지하면서 거래 위축과 공급 감소 등 부작용을 줄이는 방향으로 운영할 필요가 있다고 강조했다. 진 교수는 “중첩되고 복잡한 제도체계를 개선해 국민 부담과 불편을 줄이는 방향으로 진행돼야 한다”고 했다.
