채상욱 "불황에도 내년 상반기 집값 오르는 이유"[2024돈창콘서트]

[이데일리 박경훈 기자] “‘이렇게 경기가 안 좋은데 집값이 올라간다’에 대해 이상하게 생각할 필요가 전혀 없습니다.”

채상욱 커넥티드그라운드 대표가 28일 서울 여의도 한국거래소에서 열린 2024 하반기 이데일리 재테크포럼 ‘돈이 보이는 창’에서 ‘초저출산과 부동산 시장, 2025년 시장 전망’이란 주제로 발표를 하고 있다. (사진=방인권 기자)

경제 유튜버 겸 평론가로 활동 중인 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 28일 서울 여의도 한국거래소에서 열린 2024 하반기 이데일리 재테크포럼 ‘돈이 보이는 창’에서 내년 부동산 시장을 ‘상고하저’(상반기 상승, 하반기 하락)로 전망했다.

채 대표는 최근 들어, 앞으로도 국내 실물 경기와 부동산 경기와 상관관계는 줄어들 거로 예측했다. 가장 큰 이유는 미국 주식과 가상자산으로 대표되는 ‘비(非)경상소득’의 증가 때문이다.

채 대표는 “지금 부동산 시장에서 근로·사업·연금소득 등 ‘경상소득’에 대한 얘기를 하는 사람은 없다. 경제 상황이 좋지 않기 때문”이라면서 “그러나 비경상소득 상황은 굉장히 달라졌다. 국내 암호화폐 자산 거래소에만 30조원, 해외거래소에 5억원 이상 자산을 가진 한국인들의 자진신고 규모만 140조원”이라고 설명했다.

실제 올 9월 유정석 단국대 도시계획부동산학부 교수는 비트코인과 같은 가상자산 가격이 급등할 때 강남 아파트 가격에도 영향을 미칠 수 있다는 연구 결과를 발표했다. 코로나19 대유행 시기와 2023년 비트코인 가격이 급등했던 시기처럼 주식이나 가상자산 시장에서 큰 변동성이 발생할 때 부동산 시장, 특히 강남구 아파트 시장에 유의미한 변화가 발생했다는 내용이다.

채 대표는 이같은 이유를 들어 내년 상반기 부동산 가격이 상승할 수밖에 없다고 내다봤다. 그는 “‘비트코인 가격이 최근 급상승했는데 서울 부동산 가격이 왜 안 올라가냐’고 묻는다면 현재 대출을 막아놨기 때문”이라면서 “신규 대출은 내년에 열린다”고 언급했다.

이어 “연초에 신규 대출이 재개되는 것과 가상자산 상승분이 결합했을 때 상당한 반등이 나올 가능성이 굉장히 높아졌다”고 덧붙였다.

다만 하반기는 정책적인 판단으로 약세를 보일 것으로 예측했다. 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 자꾸 높아지면 결국 또 대출을 조이게 될 것이라는 전망이다.

채 대표는 부동산 시장에 대한 전통적인 생각도 깨야 한다고 주장했다. 그는 “부동산 시장에는 ‘공급이 가격을 결정한다’는 괴담이 있다”면서 “실제로는 가격이 공급을 결정한다”고 강조했다.

그는 과거 사례를 들어 “2022년에 주택가격이 급락해서 주택을 공급해봤자 안 팔릴 것으로 생각했기 때문에 공급이 없었다”면서 “거꾸로 2020년과 2021년에는 주택 가격이 크게 올랐기 때문에 공급을 많이 했다”고 전했다.

앞으로 부동산 시장은 ‘학군지’를 눈여겨봐야 한다고 조언했다. 채 대표는 “‘저출산의 역설’인데, 도시가 소멸할 거라고 보기 때문이다”면서 “사람들이 자녀를 ‘대단한 학교에 보내겠다’고 생각해서 학군지로 가는 것이 아니다. 자녀를 보낼 학교가 사라질 수 있다는 생각을 하기 때문에 학교가 없어지지 않을 학군지로 수요가 몰리는 것”이라고 말했다.