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2028년부터 양도세 장기보유특별공제가 거주 중심으로 개편되고 한도가 제한됨에 따라 양도차익 20억원 이상 주택의 세금부담이 늘면서 생긴 수요로 해석된다. 강남에 중대형 아파트를 보유한 은퇴 고령층이 공제 혜택이 축소되기 전, 주택을 처분해 세 부담을 낮추려는 수요 이동이라고 시장에선 본다.
10년 실거주한 시세 40억원 아파트를 매도하고 25억원 아파트를 매수할 경우(기간수익률 200% 가정) 양도세와 취득세를 내고도 약 5000만원의 추가 자금만 있으면 이사가 가능하다. 이렇게 갈아탈 경우 연간 약 912만원의 보유세를 아낄 수 있어, 5년 반가량이면 이사에 들어간 추가 소요 자금을 모두 회수할 수 있다는 분석이 나온다.
강남 아파트 매매 가격 조정을 틈타 ‘인 강남’을 시도하는 움직임도 나타난다. 지역별 디커플링 현상으로 마용성과 강남권의 갭이 줄어들며 생긴 상급지 갈아타기 수요다. 세제개편으로 정부의 보유세 타깃이 35억원대 아파트로 맞춰진 만큼 이 가격대에 수요가 몰릴 가능성이 크다.
지난 한 달간 마용성 거주자의 강남구 아파트 매입은 총 52건으로 6월 25건 대비 두배 이상 뛰었다. 강남·서초·송파구 등 ‘강남3구’로 범위를 넓히면 8월에만 총 130건의 매입이 이뤄졌다.
25억원 아파트를 매도하고 35억원대 강남 아파트를 매수한다고 가정하면 양도세와 취득세를 포함해 약 15억원의 추가 자금이 필요하다. 대출 규제가 강화되어 자금 조달이 막힌 상황인 만큼 현금 동원력을 갖춘 3040 신흥 부유층만이 실행 가능한 시나리오다. 선호도가 높은 신축이나 대치 등 학군지가 주요 후보지다.
이은상 NH투자증권 연구원은 “세제 개편 여파로 지역별 가격 디커플링 현상이 나타나는 가운데 고령층의 다운사이징 수요와 가격 조정을 틈탄 30~40대의 강남 진입 수요가 35억원대 아파트에 집중될 것”이라 전망했다.
