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박용민 현진개발 대표는 17일 부산 동구 교원부산빌딩에서 열린 ‘제11회 이데일리와 함께하는 웰스투어’에서 ‘부동산 전환기, 새로운 부동산 투자의 대안은’이란 강연을 통해 이같이 강조했다.
박 대표는 우선 “장기적인 화폐가치의 하락, 부동산 총량의 증가, 오르는 지역만 오르는 ‘부익부 빈익빈’ 가속화를 반드시 염두에 두고 향후 부동산 시장을 봐야 한다”며 “최근 정부 규제로 ‘게임의 룰’이 바뀌었기 때문에 더 이상 시세차익을 노린 투자방식은 유효하지 않다”고 경고했다.
그는 이어 “매수자는 지난해 ‘9·13 대책’ 이후 대출이 막히거나 가격 주춤세로 거래가 급감했으며, 다른 투자 대안이 없는 매도자는 버티고 있다”며 “요즘 ‘버틴다’는 단어가 많이 쓰이는 것은 결국 현재가 정점일 가능성이 크다는 것이며, 전세가율 하락 등 전·월세 임대시장 동향이 다주택자 행동에 큰 영향을 미치게 될 것”이라고 내다봤다.
이러한 전망 속에서 박 대표는 부동산 매수 3요인과 그 중요도를 △매수시기(60%) △지역선정(30%) △단지(10%) 순으로 둬야한다고 제시했다.
박 대표는 “최근에는 추가 분담금 증가로 재개발·재건축 조합원 분양가가 일반 분양가를 역전하기도 한다”며 “앞으로 지역별 ‘대장주’는 과거처럼 재건축 단지가 아닌 ‘소형 평형 위주 신축 아파트’가 될 것”이라고 강조했다.
그는 이어 “실거주자라면 원하는 지역의 입주물량이 본격적으로 쏟아져 나오는 시점을 고려해 일반분양 위주로 접근하는 것이 좋으며, 투자자라면 투자지역을 최소화하고 좀 더 긴 호흡으로 시장을 지켜보면서 시점을 판단해야 한다”고 조언했다.
박 대표는 또 대안 투자처로 부동산 간접투자 방식인 ‘리츠(REITs)’를 소개했다.
리츠는 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 자본(Equity)에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산투자신탁으로, 주로 부동산개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자해 수익을 올리며 대체로 만기는 3년 이상이다.
박 대표는 “리츠는 대형 오피스·리테일 등을 중심으로 투자하기 때문에 일반적으로 연 5% 이상의 매우 안정적인 배당수익률을 예상할 수 있으며 개인이 번거롭고 힘든 임차인 관리를 하지 않아도 되는 장점이 있다”며 “선진국에서는 리츠가 이미 보편화된 노후대비 수단으로 정착했다”고 말했다.
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