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13일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 오경미 대법관)는 다가구주택 세입자 A씨가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고, 사건을 서울중앙지법에 돌려보냈다.
A씨는 2020년 4월 B공인중개사 중개로 총 8개 호실로 이루어진 다가구주택 1호를 보증금 1억 1000만원에 임대차계약했다. 해당 다가구주택에는 채권최고액 7억 1500만원인 근저당권이 설정돼 있었고, A씨가 계약한 호실 외 나머지 호실에 대해 선순위 임대차보증금채권은 총 7억 4000만원이 있었다.
당시 B공인중개사가 A씨에게 교부한 중개대상물 확인·설명서 중 ‘권리관계’ 란에는 근저당권에 관한 사항이 기재돼 있고, ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’ 란에는 ’임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함‘이라고 기재돼 있었다. 여기에 우측에 A씨가 수기로 ’구두로 설명 들음‘이라고 기재했다.
이후 2021년 6월 해당 다가구주택 등에 대한 경매절차가 개시되면서 문제가 불거졌다. 다가구주택 감정평가액은 약 13억원이었고, 2022년 12월 실시된 배당절차에서 선순위 채권자들이 우선 배당을 받은 결과 A씨는 한 푼도 배당을 받지 못하면서다. 이에 A씨는 B공인중개사의 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구하는 소송을 제기했다.
1심에선 한국공인중개사협회의 일부 손해배상 책임이 있다고 봤다. 재판부는“공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 자료를 제공하지 않는다면서 선순위가 다수 있다는 식으로만 기재한 것은 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있어 임차인에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있다”고 판시했다. 다만 A씨 역시 임대인이나 B공인중개사에 적극적으로 요청하는 등 조치를 취하지 않았다는 점을 들어 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 임대차보증금의 60%로 제한했다.
반면 2심 재판부는 “원고는 공인중개사의 설명을 통해 임대인의 다른 임대차 관련 자료 제출 불응과 선순위 임대차계약의 다수 존재 사실을 알게 됐음에도 이 사건 임대차계약을 체결했다. 이는 원고가 본인의 위험 부담과 책임 하에 임대차계약을 체결했다고 봄이 타당하다”며 원고 청구를 기각했다.
대법원에서 판결은 다시 뒤집혔다. 대법원은 “공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료제공을 거부하여 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등을 확인해 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 충분히 알 수 있었다”며 “그런데도 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인해 원고에게 설명하지 않았다”고 지적했다.
그러면서 “따라서 공인중개사로서 준수해야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다했다고 볼 수 없다”며 원고 청구 인용 취지로 사건을 파기환송했다.
