재개발·재건축 사업 진입 허들을 낮춰 대상지 주민의 기대감과 투기 수요를 증폭시키면서도, 이후 구체적인 지원 방안은 부실해 시장 혼란이 가중되고 있다는 비판이 제기됐다.
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임재만 세종대 부동산학과 교수에 따르면 그동안 서울시는 신통기획을 통해 기존 주민제안에서부터 정비구역지정까지 5년 이상이 소요되던 것을 2분의 1로 단축할 수 있다고 홍보했다. 그러나 신통기획 1차 공모를 마치고 약 2년 6개월 후(2024년 7월말 기준) 구역 지정이 완료된 곳은 21개 공모 구역 중 5곳에 그친다.
모아타운도 상황은 비슷하다. 모아주택 3만호 공급 공약 이행계획서에 따르면 서울시는 올해 상반기까지 모아타운을 60개소 지정하고 모아주택을 8600호 공급한다는 계획을 내세웠지만, 지난 7월말 기준 관리계획을 승인 고시한 모아타운은 38곳에 그친다.
이에 대해 임 교수는 “우리나라 재개발 사업구조의 근본적인 문제점은 사실상 방치하고 용적률 상향으로만 사업성을 재고한다는 구상이 한계에 부딪힌 것”이라고 진단했다.
임 교수는 이어 “정비구역지정까지는 신속하게 이뤄지나, 이후 따라올 조합설립, 원주민 재정착, 투기 발생, 저가 주택 멸실 문제에 관한 대책은 없는 개문발차식 정책”이라며 ”동시에 용적률 상향 등 특혜 효과는 과잉 홍보해 지역 주민의 기대감과 투기 수요를 증폭시켰다“고 비판했다.
서준호 서울시의회 의원은 “정책이 흥행하도록 시행 초기에는 신청 기준을 대폭 낮춰 대상지를 대거 선정했다가 부작용이 발생하자 뒤늦게 요건을 강화하는 ‘사후약방문’식 시정을 반복하고 있다”며 “정책의 취지는 바람직하나, 사전 정책 기획 단계부터 부작용을 예상해 더 완성도 있는 정책을 시행했어야 했다”고 말했다.
투기세력 유입과 지역 주민 의사에 반하는 사업 추진 방지 대책도 여전히 미비하다는 지적이다. 앞서 시는 이러한 문제점을 방지한다는 취지로 토지 소유자 25% 이상이 반대하는 경우 정비계획수립 절차를 중단하도록 했다.
이에 대해 권정순 전 서울시 정책특별보좌관은 “주민 25%가 반대 의견을 모아 구청에 사업 취소를 요청해도 구청은 ‘다수는 사업에 찬성하고 있다’는 논리로 사업을 강행할 수 있다”며 “설령 사업 취소 신청이 받아들여져도, 실제로는 사업 후보지 선정만 취소된 것이어서 투기세력이 다른 방식의 사업을 시도할 가능성도 열려있다”고 말했다.
한편 이러한 비판들에 대해 김유식 서울시 주거정비과장은 “서울시는 구역 지정 이후에도 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 조합설립 지원과 갈등 중재 코디네이터 파견 등 다양한 지원대책을 마련하고 있다”며 “신통기획과 모아타운 모두 법칙과 제도의 틀 안에서 진행될 수 있도록 할 것이며, 법적 개정이 필요한 부분엔 국회와 시의회의 협조를 부탁한다”고 말했다.
