탈바꿈하는 용산 전자상가 일대…네오밸류·현대엘리·IMM '주목'

[이데일리 김성수 기자] 서울시가 이달 ‘용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략 마련 용역’ 결과를 발표한다. 용산 국제업무지구 개발과 시너지를 낼 수 있는 용산전자상가 일대의 개발비전 및 추진전략이 담길 예정이다.

현재 용산 나진상가 일대에는 네오밸류, 현대엘리베이터, IMM인베스트먼트 등 땅이나 건물을 가진 회사들이 여럿 있다. 이번에 서울시가 관련 전략을 발표하면 보유 부지에 대한 개발 방향이 구체화될 것으로 기대된다.

◇ ‘용산국제업무지구-용산전자상가’ 시너지 위한 개발비전 발표

7일 서울시에 따르면 시는 이달 중 ‘용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략 마련 용역’ 결과를 발표할 계획이다. 시점은 이달 넷째주 경이지만, 정확한 일정은 확정되지 않았다.

용산전자상가 Y밸리 종합안내도 (사진=김성수 기자)

앞서 서울시는 지난 2021년 9월 6일 해당 용역을 공고했고, 미래이엔디(미래E&D)가 2021년 9월 15일 용역을 수주했다. 이 용역에는 용산국제업무지구와 연계한 용산전자상가 일대 개발비전 및 전략이 포함된다.

과업의 공간적 범위는 용산전자상가 일대 약 21만㎡며, 시간적 범위는 2021년(기준연도)~2030년(목표연도)다. 내용적 범위는 용산 국제업무지구 개발과 시너지를 낼 수 있는 용산전자상가 일대 개발비전 및 추진전략이다.

용산 전자상가는 과거 컴퓨터, 휴대전화 등 전자산업의 메카였지만 산업구조 변화 및 시설노후화로 상권이 쇠퇴했다. 이후 신산업 복합문화 교류공간 조성을 위한 도시재생사업이 추진됐다. 그러나 서울시가 작년에 용산 국제업무지구 개발구상을 발표하면서 주변 여건이 바뀌었다.

서울시는 작년 9월 용산정비창 일대 약 50만㎡를 ‘아시아 실리콘밸리’로 개발한다는 구상안을 발표했다. 서울시 최초의 ‘입지규제 최소구역’을 지정해서 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서게끔 할 계획이다.

용산국제업무지구 복합용지 계획(안) (자료=서울시)

전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채우며, 도로·공원·학교 등 기반시설은 40% 수준으로 정했다. 시는 올해 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고 내년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 진행하고 있다.

이에 용산 전자상가 일대를 아시아 실리콘밸리로 육성하고자 하는 서울시 정책방향을 실현하기 위해 용산 국제업무지구와 연계된 용산 전자상가의 새로운 비전과 구체적 실행계획을 검토할 필요성이 높아졌다. 이번 용역은 이같은 과업을 수행하는 것이 목적이다.

서울시 관계자는 “완성된 용역에는 용산국제업무지구와 유기적으로 연계된 도시인프라 구축 방안이 담길 예정”이라며 “개발 가이드라인 및 지구단위계획, 특별계획구역 지정, 지침부여 등, 적정 실행방안 등도 제시한다”고 말했다.

◇ 네오밸류·IMM·현대엘리베이터, 전자상가 일대 토지·건물 보유

이번 용역 결과가 나오면 용산 전자상가 및 나진상가 일대 땅이나 건물을 가진 회사들이 해당 부지를 어떻게 개발할지에 대한 방향을 구체화할 수 있을 것으로 보인다.

앞서 부동산 개발회사 네오밸류는 작년 2월 25일 나진산업으로부터 서울시 용산구 한강로2가 12-18, 15-2 및 지상건물, 한강로2가 15-39, 한강로3가 3-23 및 건물, 한강로3가 3-43를 총 2211억330만원에 사들였다. 매수자는 네오밸류가 지분 95%를 가진 용산라이프시티피에프브이(PFV)다.

서울시 용산구 한강로3가 3-23 일대 (사진=김성수 기자)

매도자 나진산업은 IMM인베스트먼트가 지난 2020년에 지분 100%를 인수한 기업이다. 당시 IMM인베스트먼트는 ‘IMM스페셜시츄에이션1호 사모투자합자회사’(작년 말 기준 IMM인베스트먼트 지분율 6.73%)로 나진산업 지분을 매입했다.

용산라이프시티PFV는 ‘용산 나진상가 부지 복합개발사업’ 시행사로서 작년 3월 대주들과 총 원금 2800억원 한도의 담보대출약정을 맺었다. 이 사업은 서울시 용산구 한강로 3가 3-23일원에 지하 1층~지상 18층 복합시설 등을 신축하는 건이다.

총 원금 2800억원 대출금은 △트랜치A 2000억원(일시 1700억원, 한도 300억원) △트랜치B 570억원(B-1 200억원, B-2 50억원, B-3 220억원, B-4 100억원) △트랜치C 230억원으로 나뉜다.

주요 담보 및 상환순위는 트랜치A 대출, 트랜치B 대출, 트랜치C 대출 순이다. 트랜치 B-1, B-2, B-3, B-4는 담보 및 상환 순위에서는 모두 같은 순위지만, 이자기간 및 대출이자율이 각 트랜치별로 다르다.

이 대출채권을 기초자산으로 해서 특수목적회사(SPC) 알피용산제일차, 알피용산제이차는 유동화증권을 발행했다. 알피용산제일차는 트랜치 B-1 대출채권을 기초자산 삼아서 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 200억원을 발행했다. 만기는 내년 4월 1일, 주간사는 삼성증권이다.

삼성증권은 해당 유동화증권의 차환발행위험을 막기 위해 대출채권 매입확약, 사모사채 인수확약 및 자금보충 의무를 부담하고 있다. 대출이자는 6개월 단위(대출실행일로부터 18개월 이후에는 3개월 단위로 변경됨)로 설정된 이자기간에 대해 91일물 A1 기업어음 수익률에 연동하는 변동금리로 산정된다.

또한 SPC 알피용산제이차는 PF ABSTB 50억원을 발행했었다. 만기(내년 4월 1일)와 주간사(삼성증권)는 동일했다. 다만 기초자산이 전액 매각돼서 현재는 유동화증권 차환발행이 중단됐다.

이밖에도 현대엘리베이터는 지난 2021년 12월 29일 IMM인베스트먼트로부터 서울시 용산구 한강로3가 1-1 및 지상건물(나진전자월드상가)과 신계동 45-3을 1004억3270만원에 사들였다.